English

Kategori: Fastighetsrätt

  • Ansvar för fel i köp av fastighet

    Ansvar för fel i köp av fastighet

    Säljarens ansvar för fel i köp av fastighet tillhör de mest komplicerade frågorna i förmögenhetsrätten. De huvudsakliga fel som kan uppstå vid köp av en fastighet är rättsliga fel enligt 4 kapitlet 17 § jordabalken, rådighetsfel enligt 4 kapitlet 18 § jordabalken och fysiska fel enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken. I denna artikel behandlas den sista typen av fel.

    Jordabalkens definition av fysiska fel i fastighet

    Av 4 kap. 19 § jordabalken framgår att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (s.k. abstrakt fel) har köparen rätt till prisavdrag eller, om skadan är av väsentlig betydelse, rätt att häva köpet.

    Om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, har köparen dessutom rätt till skadestånd.

    Om säljaren i samband med köpet lämnar en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten anses uppgiften följa av avtalet. För att en uppgift från en säljare ska ses som en utfästelse måste uppgiften vara preciserad, ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen och ha betydelse för köpet se Grauers, se Fastighetsköp, 21 upplagan, s. 140 ff).

    En gräns dras mot uppgifter som är så allmänt hållna att de bara kan betraktas som allmänt lovprisande. Sådana uppgifter om fastigheten är inte att betrakta som en utfästelse i rättslig mening.

    Köparens undersökningsplikt

    Köparen får inte som fel åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (se 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Det är med andra ord endast dolda fel som en köparen kan åberopa gentemot en säljare.

    Den fastighetsrättsliga undersökningsplikten är långtgående och mer omfattande än undersökningsplikten vid köp av lös egendom. Undersökningsplikten är att uppfatta som en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren; säljaren ansvarar för dolda fel och köparen får själv stå för upptäckbara fel.

    Undersökningspliktens omfattning varierar utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och kan vara normal, utökad eller reducerad.

    Bedömningen av om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt görs som utgångspunkt utifrån vad en normalt erfaren och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning. Köparen har i allmänhet att själv bära risken för fel som denne inte känt till men bort upptäcka vid en med tillräcklig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten.

    Undersökningsplikten omfattar i normalfallet allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Ett i och för sig svårtillgängligt utrymme, såsom kryputrymme under byggnad, omfattas av undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Ingrepp i byggnad eller mark behöver dock normalt inte göras, se NJA 1975 s. 545.

    Finns symtom på fel (exempelvis lukt och fuktfläckar m.m. i en byggnad) utökas undersökningsplikten. Ofta måste då en särskilt sakkunnig anlitas. Det kan också uttryckas så att gränsen för vad som är upptäckbart förskjuts. Gränsen kan också förskjutas av att säljaren ger s.k. varnande besked, t.ex. att vattnet i en brunn kanske kan sina eller vara förorenat. Fastighetens ålder och skick samt iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än vad som annars behövs. Det ligger i sakens natur att en köpare, oavsett undersökningens omfattning, ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning och därför i stället bör anlita någon som har erforderliga kunskaper på området.

    Har säljaren eller köparen anlitat en besiktningsman utökas undersökningsplikten, om besiktningsmannen gjort påpekanden i besiktningsprotokollet, se NJA 1998 s. 407.

    En utfästelse från säljarens sida medför i regel att köparens undersökningsplikt gällande det utfästa reduceras eller bortfaller helt, se t.ex. NJA 1983 s. 858. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett.

    Särskilt om prisavdrag

    Om fastigheten är behäftad med fel har köparen som nämnts rätt till bl.a. prisavdrag. Avdraget ska, enligt 4 kap. 19 c § jordabalken, beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick.

    Eftersom det ofta är svårt att med säkerhet bestämma den värdeminskning ett visst fel för med sig kan kostnaden för att åtgärda felet, enligt rättspraxis, tjäna som vägledning vid en skönsmässig bedömning av prisavdragets storlek (se t.ex. NJA 1988 s. 3).

    Särskilt om reklamationsplikt

    Enligt 4 kap 19 a § första stycket jordabalken får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 4 kap 19 § jordabalken om köparen inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att denne märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

    Tidsfristen varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Vad som är ”skälig tid” får således bedömas från fall till fall. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson. Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet som normalt beaktas. En köpare kan behöva anlita en sakkunnig person för att bedöma huruvida det föreligger fel som kan göras gällande mot säljaren. Det kan vidare vara nödvändigt att göra en särskild undersökning av fastigheten. Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2008 s. 1158 godtagit att en köpare reklamerade 4,5 månader efter det att denne bort märka felet (fuktskador).

    I 4 kap 19 a § andra stycket jordabalken anges att köparen, utan hinder av tidsfristen i första stycket samma paragraf, får åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

    Har säljaren handlat illojalt kan säljaren sålunda inte åberopa reklamationsreglerna för att undvika köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan vänta i obegränsad tid med att reklamera felet efter det att köparen märkt det. En sådan passivitet kan enligt allmänna avtalsrättsliga principer medföra att man förlorar rätten att åberopa felet. Vidare gäller även här de allmänna reglerna om preskription av fordringar.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal om köp av fastighet och andra avtal med anknytning till fastigheter. INTER:s advokater företräder regelbundet såväl köpare som säljare i tvister gällande fel i köp av fastighet.

  • Utgångspunkterna för uppsägning av lokalhyresgäst

    Utgångspunkterna för uppsägning av lokalhyresgäst

    I denna artikel ges en generell orientering över förutsättningarna för att säga upp ett hyresavtal med en lokalhyresgäst som innehar ett indirekt besittningsskydd.

    Det indirekta besittningsskyddet

    En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte

    1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
    2. hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

    Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen. Hyrestid är den tid som är avtalad i hyresavtalet. Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.

    Om hyresvärden säger upp lokalhyresavtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång, så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Det indirekta besittningsskyddet innebär emellertid att om hyresvärden inte går med på att förlänga hyresförhållandet är hyresgästen berättigad till att få ersättning av hyresvärden.

    Det indirekta besittningsskyddet begränsas emellertid på så sätt att rätten till ersättning faller bort om hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen i enlighet med vad som anges i 12 kap 57 § första stycket punkterna 1-5 jordabalken (de besittningsbrytande grunderna redovisas närmare nedan).

    Parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas skriftligen i särskild handling (utöver hyresavtalet) som ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.

    Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det dessutom godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet. Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingicks.

    Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen är föranledd av att fastigheten ska rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Ska avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden kräva att få en särskild motivering.

    Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren ska upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.

    De besittningsbrytande grunderna

    Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.

    Det 13 grunderna är angivna i fem punkter i 12 kap. 57 § jordabalken:

      1. Misskötsamhet av hyresgästen.
      2. Huset ska rivas.
      3. Huset ska genomgå större ombyggnad.
      4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
      5. Hyresvärdens villkor för förlängning.

    Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.

    Misskötsamhet (p 1)

    Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats. I förarbetena till lagen uttalas att annan misskötsamhet än sådan som kan leda till förverkande medför rätt till uppsägning för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd för hyresgästens misskötsamhet.

    Rivning (p 2)

    För att hyresvärden ska undgå ersättningsskyldigheten enligt denna punkt räcker det inte med att huset ska rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen ska anvisas får anses innebära att ersättningslokalen ska vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen ska anses godtagbar krävs i regel att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.

    Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset ska rivas” inom en snar framtid. Lagen föreskriver dock en maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i hyresavtalet som en särskild bestämmelse är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste regleras in i en särskild upprättad handling (avståendeavtal). Både rivningsklausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som ska hända vid en rivning.

    Större ombyggnad (p 3)

    Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2 ovan). Besittningsskyddet bryts således om uppsägningsanledningen är att huset ska genomgå en större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som föreskriver att hyresgästen ska – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

    En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.

    Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombyggnaden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.

    Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas.

    Annan befogad anledning (p 4)

    Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet ska vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen ska tolkas.

    Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl. Men även hyresvärdens intresse av att förfoga över lokalen som ägare kan godtas i vissa fall, t.ex. för expansion av egen rörelse eller för att ta den i anspråk som bostad.

    I rättspraxis ställs inte några högre krav för att skälen för att inte förlänga kontraktet ska anses vara sakliga. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse (se rättsfallen NJA 2013 s. 1112, NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172 och NJA 2007 s. 1018).

    Om sakliga skäl föreligger ska det i nästa led göras en intresseavvägning. Det handlar om en avvägning mellan parternas motstående intressen och ersättningsskyldigheten beror på tyngden av hyresvärdens skäl att upplösa hyresförhållandet i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen (se NJA 2013 s. 1112). Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal ska vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.

    Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)

    Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex borttagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållande eller annan användning av lokalen.

    Uppsägningen

    Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.

    Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.

    Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den ska delges hyresgästen.

    Uppsägningshandlingen ska innehålla

    1. själva uppsägningsförklaringen, samt
    2. uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet eller
      anledningen till varför en förlängning inte medges, samt

    Uppsägningshandlingen ska innehålla ett avflyttningsmeddelande:

    ”Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.

    Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passerats.

    Vill inte hyresgästen flytta utan att få ersättning måste hyresgästen inom två månader från det att uppsägningen har delgivits denne hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.

    Ersättning

    Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller att hyresvärden krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättningen motsvarar en årshyra.

    Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttkostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.

    Det anges i 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken att hyresvärden i skälig omfattning ska ersätta hyresgästen för förlust som inte täcks av minimiersättningen. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande medfört en förlust som överstiger minimiersättningen.

    Advokatfirman INTER biträder regelbundet hyresvärdar vid uppsägning av lokalhyresgäster för avflyttning eller villkorsändring och har stor erfarenhet inom det hyresrättsliga området.

  • Hyresavtalets form

    Hyresavtalets form

    Grundläggande krav på avtalet

    Enligt kapitel 12 i jordabalken, populärt kallat hyreslagen, ställs vissa grundläggande krav på avtalet för att det ska anses vara ett hyresavtal i hyreslagens mening. Förutom att det ska föreligga ett avtal om upplåtelse ska (i) det som hyrs ut vara ett objekt i form av hus eller del av hus och (ii) rätten till nyttjandet av hyresobjektet ska ske mot ersättning. Saknas något av de nödvändiga kriterierna i avtalet är avtalet inte ett hyresavtal som omfattas av hyreslagen.

    Även andra faktorer kan medföra att det inte är fråga om ett hyresavtal. Hyresrätten ska vara lokaliserad till ett bestämt utrymme i huset och hyresgästen ska, i vart fall under perioder, ha ensamrätt att disponera utrymmet. Det finns även ett flertal avtalssituationer då avtalet formellt sett faller under hyreslagen, men ändå inte bedömts som ett hyresavtal eftersom det hyresrättsliga inslaget i avtalet har fått en underordnad betydelse.

    Krav på skriftlighet?

    Enligt hyreslagen krävs det inte att ett hyresavtal ingås i skriftlig form för att det ska vara giltigt och bindande. Istället tillämpas avtalslagens regler i bedömningen om ett bindande avtal har uppstått. Hyresavtalet kan sålunda även ingås i muntlig form. Såväl muntliga avtal som muntliga tillägg till skriftliga hyresavtal är giltiga. I förhållande till ett muntligt har emellertid ett skriftligt avtal den fördelen att risken minskar betydligt för att det uppstår tvister eller osäkerhet om avtalets innehåll.

    Om hyresvärden eller hyresgästen kräver skriftform ska hyresavtalet enligt hyreslagen upprättas skriftligen. För det fall endera parten vägrar upprätta avtalet i skriftlig form finns det dock inga uttryckliga sanktioner i hyreslagen. I den juridiska litteraturen har det hävdats att en hyresgäst i vissa fall skulle kunna förlora sitt besittningsskydd vid sådan vägran samt att hyresvärdens vägran kan medföra att hyresgästen har rätt att frånträda hyresavtalet. Det är emellertid osäkert vilka konsekvenser en vägran kan medföra.

    Part kan väcka talan i domstol om den andre parten vägrar att upprätta skriftligt avtal. I ett sådant fall kan part yrka förpliktande för motparten att vid äventyr av vite fullgöra sin skyldighet att upprätta avtalet skriftligen. Förfarandet kan emellertid försvåras om innehållet är tvistigt mellan parterna. Vid sådana förhållanden kan en fastställelsetalan föras i domstol för att få klarhet i tvistefrågorna.

    Avtalstolkning

    Vid avtalstolkningsfrågor i samband med lokalupplåtelser skiljer sig tvisterna i regel inte nämnvärt från andra kommersiella tvister. När avtalsparterna är mer eller mindre jämställda, tolkas avtalet som utgångspunkt som kommersiella avtal i allmänhet. Skulle emellertid hyresgästen ha en underlägsen ställning kan det aktualisera hyresrättsliga begrepp eller skyddsregler vid avtalstolkningen. Det finns exempel på att Högsta domstolen vid oklarheter i avtalet låtit de hyresrättsliga reglerna eller ändamålet bakom dessa få genomslag vid tolkningen av avtalet, jfr NJA 1986 s. 503, NJA 1993 s. 555.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Fel i köp av fastighet

    Fel i köp av fastighet

    I 4 kapitlet jordabalken regleras köp av fastighet. De huvudsakliga fel som kan uppstå vid sådant köp är rättsliga fel enligt 4 kapitlet 17 § jordabalken, rådighetsfel enligt 4 kapitlet 18 § jordabalken och fysiska fel enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken. I denna artikel behandlas den sista typen av fel.

    Fysiska fel

    Av 4 kapitlet 19 § jordabalken följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (s.k. abstrakt fel) har köparen rätt till prisavdrag eller att häva köpet.

    Om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, har köparen dessutom rätt till skadestånd. Om säljaren i samband med köpet lämnar en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten anses uppgiften följa av avtalet. För att en uppgift från en säljare ska ses som en utfästelse måste uppgiften vara preciserad, ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen och ha betydelse för köpet (se Grauers, Fastighetsköp, 21 upplagan, s. 140 ff).

    Undersökningsplikt

    Enligt 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

    En utfästelse från säljarens sida medför i regel att köparens undersökningsplikt bortfaller helt eller delvis (se t.ex. NJA 1983 s. 858). Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Det föreligger således inte undersökningsplikt avseende förhållanden som bestämts i avtalet eller rörande sådant som utfästs av säljaren. Endast om det redan vid en ytlig genomgång framstår som uppenbart att en utfästelse inte kan överensstämma med de verkliga förhållandena infaller en undersökningsplikt som motsvarar vad som normalt gäller.

    Särskilt om prisavdrag

    Om fastigheten är behäftad med fel har köparen som nämnts rätt till bl a prisavdrag. Avdraget ska, enligt 4 kapitlet 19 c § jordabalken, beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Avdragsberäkningen är proportionell (”proportionella metoden”). Den består av två steg. (i) Först skall fastighetens marknadsvärde utan respektive med felet beräknas per tillträdesdagen. Skillnaden kan lämpligen räknas ut som en procentandel. (ii) Därefter ska köpeskillingen sättas ned med samma procentandel.

    Ofta är det betydande svårigheter att tillämpa den proportionella metoden, se NJA 1988 s. 3 och NJA 1988 s. 363. Ett alternativ är att avdraget ska beräknas med utgångspunkt från reparationskostnaden, dvs kostnaden för att sätta fastigheten i felfritt skick (”direktmetoden”).

    Som framgår av förarbetena till 4 kapitlet 19 c § jordabalken (prop. 1989/90:77) har lagstiftaren varit medveten om problemet med att tillämpa den proportionella metoden och har därvid uttalat hur man ska förhålla sig till direktmetoden (prop. 1989/90:77 s. 65): ”I många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnaderna att avhjälpa felet tjäna som vägledning (jfr NJA 1984 s. 3 och 1988 s. 1).”

    Reklamation

    Enligt 4 kapitlet 19 a § jordabalken får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inget formkrav på reklamationen. Trots att en muntlig reklamation är tillräcklig bör en reklamation alltid även framföras i skriftform. Härigenom säkras bevisning om att reklamation faktiskt har skett samt reklamationens innehåll.

    Skyldigheten att reklamera uppkommer inom skälig tid efter att köparen märkt eller bort märka felet. När köparen borde ha märkt felet, kan vara beroende av köparens sakkunskap. Tidsfristen ”skälig tid” varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Enligt Högsta domstolen får man ta hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet, jfr NJA 2008 s. 1158. Normalt bör bedömningen vara strängare om köparen är näringsidkare än om han är privatperson. Det bör även beaktas vilken sakkunskap köparen har. En köpare kan behöva hjälp av en sakkunnig för att bedöma om det föreligger ett fel som kan göras gällande mot säljaren. Därutöver bör köparen ha viss, om än begränsad, tid att överväga alternativet att kräva ersättning av en besiktningsman i stället för att gå på säljaren. Slutligen menade Högsta domstolen att man i undantagsfall även kan beakta sjukdom och liknande omständigheter av personlig art på köparens sida.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal om köp av fastighet och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Undersökningsplikt vid köp av fastighet

    Undersökningsplikt vid köp av fastighet

    Enligt 4 kap 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

    Även svårtillgängligt utrymme – såsom kryputrymme under byggnad – omfattas av undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Ingrepp i byggnad eller mark behöver dock normalt inte göras för att undersökningsplikten skall anses vara fullgjord, se NJA 1975 s. 545 (diffusionsspärr), NJA 1979 s. 790 (sjunkbrunn), NJA 1983 s. 858 (golvbjälklag) och NJA 1984 s. 3 (slutet vindsutrymme). Om köparen anlitat besiktningsman som inte upptäcker visst fel är detta något som köparen själv ansvarar för såvida felet är sådant att en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

    I ett meddelat domstolsavgörande missade en besiktningsman att det förelåg fukt i en krypgrund. Köparen menade emellertid att det var fråga om ett dolt fel och väckte talan om köpets återgång alternativt prisavdrag. Visserligen var utrymmet svårtillgängligt men så länge det inte krävdes ingrepp i byggnaden för att kunna inspektera ansåg tingsrätten att felet omfattades av undersökningsplikten. Av betydelse för bedömningen av omfattningen av undersökningsplikten var även att byggnaden var över 30 år gammal, att det var fråga om ett fritidshus och att plintgrunden var igentäckt med skivor. Det förhållandet att köparen anlitat en besiktningsman för att utföra överlåtelsebesiktningen befriade inte köparen från sin undersökningsplikt. För det fall besiktningsmannen brustit i sin undersökning är det något som köparen – i förhållande till säljaren – själv får bara ansvaret för konstaterade tingsrätten. Köparen ansågs sammantaget inte ha fullgjort sin undersökningsplikt och yrkandena om köpets återgång alternativt prisavdrag ogillades. Domen har inte överklagats.

  • Formella krav vid köp av fastighet

    Avtalet om köp av fast egendom är ett sk formalavtal. Det innebär att avtalet måste upprättas i viss form för att bli giltigt. De grundläggande formkraven som måste iakttas, dvs minimikraven, är följande:

    1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.
    2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.
    3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpeobjektet (lämpligen fastighetens registerbeteckning) och (ii) köpeskillingen.
    4) Det ska finnas en sk överlåtelseförklaring i köpehandlingen.

    Saknas något av minimikraven är hela avtalet ogiltigt.

    Köpeavtalet blir inte bindande innan samtliga parter undertecknat köpehandlingen. Har exempelvis endast säljaren undertecknat avtalet är det inte bindande för varken säljaren eller köparen och såväl säljaren som köparen kan frånträda köpet. Bundenhet inträder samtidigt för bägge parter först när samtliga parter undertecknat. Detta ger utryck för vad som i doktrinen kallas ömsesidighetsprincipen.

    Oftast undertecknas köpeavtalet av säljaren och köparen vid ett och samma tillfälle. Undertecknas emellertid avtalet vid olika tillfällen, uppstår bindande avtal först när den först undertecknande parten fått del av köpehandlingen som är undertecknat av den sist undertecknande parten. I den aktuella situationen krävs det följaktligen att den sist undertecknande parten utgivit sin rättshandling. Högsta domstolen har ansett att detta formkrav även är uppfyllt om den sist undertecknande parten utgivit avtalet till en ”fristående person, hos vilken den andre parten kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat”. Det kan exempelvis vara en mäklare som anlitats för köpet. Emellertid har Högsta domstolen inte ansett det vara tillräckligt att den sist undertecknande parten utgivit handlingen till sitt juridiska ombud. Part kan naturligtvis anlita ombud för att ingå köpeavtalet. Fullmakten för ombudet måste emellertid vara skriftlig för att vara gällande.

    Bevittning av namnteckningarna på köpehandlingen är inte nödvändig för att köpet ska vara giltigt. Däremot krävs bevittning av säljarens underskrift på fångeshandlingen av två vittnen om köparen ska få lagfart. Är säljaren gift och fastigheten makarnas gemensamma bostad eller om fastigheten är säljarens giftorättsgods, krävs även makens skriftliga samtycke till överlåtelsen i avtalet.

    Köpeobjektet, dvs den fasta egendom (fastigheten) som ska överlåtas, ska anges så att det är identifierbar. Därför bör fastighetens officiella registerbeteckning användas i avtalet.

    Jordabalken innehåller ett krav på att en bestämd köpeskillingsuppgift ska finnas i köpehandlingen. Det är dock inte nödvändigt att den anges med visst bestämt belopp. Det är tillräckligt att det i handlingen anges grunderna för beräkningen av köpeskillingen, t ex genom angivande av visst pris per kvadratmeter. Priset kan även göras beroende av en framtida omständighet, så att priset således inte direkt kan utläsas ur avtalet. En förutsättning är dock att de i avtalet angivna grunderna för hur priset ska bestämmas är tillräckligt precisa, så att priset, när den i avtalet angivna omständigheten inträffat, kan fastställas utan större svårighet med ledning av avtalet. Om prisfrågan inte berörs alls i köpehandlingen är köpet ogiltigt.

    Det förekommer att parterna vid ett fastighetsköp vid sidan av köpehandlingen (sidoöverenskommelse) kommer överens om en annan köpeskilling än den som anges i köpeavtalet – exempelvis en ”svart köpeskilling”. För köp som är ingångna innan den 1 juli 1992 medför en oriktig köpeskilling i köpeavtalet att själva köpet i sig är ogiltigt. Numera, och för köp ingångna efter den 1 juli 1992, blir konsekvensen av sådan sidoöverenskommelse istället att sidoöverenskommelsen inte är giltig. Köparen blir med andra ord endast skyldig att betala den köpeskilling som angivits i köpehandlingen och kan även kräva tillbaka vad som betalats enligt sidoöverenskommelsen. Köpeskillingen som angetts i köpehandlingen kan dock jämkas om det skulle leda till oskäliga eller stötande effekter om prisuppgiften i köpehandlingen skulle vara bindande. En jämkning bör i regel leda till att den i verkligheten avtalade köpeskillingen ska gälla mellan parterna.

    Själva överlåtelseförklaringen behöver inte vara omfattande. Det räcker med följande formulering: ”Hans Hansson försäljer härmed till Sven Svensson ……..”. Något av ordvalen ”försäljer”, ”avyttrar” eller ”överlåter” i avtalet torde vara tillräckliga för att kravet på en överlåtelseförklaring får anses vara uppfyllt vid ett fastighetsköp. Syftet med överlåtelseförklaringen är just att det klart ska framgå att avtalet syftar till en omedelbar överföring av äganderätten.

    I jordabalken finns också krav på att särskilt viktiga avtalsklausuler skriftligen ska tas med i köpehandlingen för att de ska bli giltiga. Dessa klausuler är av följande slag:

    1) Återgångsklausuler, dvs klausuler med villkor som gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av en framtida händelse.
    2) Klausuler som innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för att han är rätt ägare (hemulansvaret).
    3) Klausuler som innebär att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.

    Har ett sådant villkor avtalats muntligen är det inte giltigt.

    För återgångsklausuler gäller dessutom att om de har avtalats för längre tid än två år är hela köpet – och inte bara villkoret i sig – ogiltigt. Undantag från tvåårsregeln görs dock för villkor om gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av att köpeskillingen erläggs, eller att avsedd fastighetsbildning vid köp av del av fastighet sker, samt att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

  • Förutsättningarna för uppsägning av lokalhyresgäst

    I denna artikel ges en generell orientering över förutsättningarna för uppsägning av lokalhyresgäst som innehar ett sk indirekt besittningsskydd.

    Det indirekta besittningsskyddet

    Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden (se undantagen under rubriken ”De besittningsbrytande grunderna”).

    En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte

    (i)        hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

    (ii)       hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

    Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyrestid är den tid som är avtalad. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen.  Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.

    Parterna kan avtala bort det indirekt besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas i särskild handling (utöver hyresavtalet) som ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.

    Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet.

    Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen föranleds av att fastigheten ska rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Ska avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden vilja ha en särskild motivering.

    Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingås.

    Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren ska upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.

    De besittningsbrytande grunderna

    Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.

    Det besittningsbrytande grunderna är angivna i fem punkter i hyreslagen

    1. Misskötsamhet av hyresgästen.
    2. Huset ska rivas.
    3. Huset ska genomgå större ombyggnad.
    4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
    5. Hyresvärdens villkor för förlängning.

    Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.

    Misskötsamhet (p 1)

    Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten, se ovan punkt 2.2 (ii), och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats.

    Rivning (p 2)

    För att hyresvärden ska undgå ersättningsskyldigheten räcker det inte med att huset ska rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen ska anvisas får anses innebära att ersättningslokalen ska vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen ska anses godtagbar torde krävas att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.

    Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset ska rivas” inom en snar framtid. Det har dock stipulerats en viss maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i kontraktet är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste tas in i en särskild handling. Både klausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som ska hända vid en rivning.

    Större ombyggnad (p 3)

    Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2). Besittningsskyddet bryts sålunda om uppsägningsanledningen är att huset ska genomgå större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som stadgar att hyresgästen ska – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

    En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.

    Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombyggnaden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.

    Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas.

    Annan befogad anledning (p 4)

    Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet ska vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen ska tolkas.

    Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl.

    Hyresvärdens skäl för avflyttning ska emellertid alltid vägas mot hyresgästens intresse att få behålla lokalen. Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal ska vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.

    I rättspraxis har bl a en bostadsrättsförenings intresse att hyra ut 35 garageplatser till sina medlemmar ansetts väga tyngre än hyresgästens (ett bolag) intresse att få behålla dem, NJA 1972 s 515.

    Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)

    Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex borttagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållandet eller annan användning av lokalen.

    Uppsägningen

    Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.

    Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.

    Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den ska delges hyresgästen.

    Uppsägningshandlingen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen.

    Uppsägningen ska innehålla uppgift om (i) anledningen till varför en förlängning inte medges, eller (ii) villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet.

    Uppsägningen ska också innehålla ett avflyttningsmeddelande:

    ” Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.

    Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelandet är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passerats.

    Vill inte hyresgästen flytta utan att får ersättning måste hyresgästen inom två månader från det uppsägning delgivits honom hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.

    Ersättning

    Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att värdens förlängningsvägran är obefogad eller att han krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättning motsvarar en årshyra.

    Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.