Kategori: Hyres- och fastighetsrätt

Utgångspunkterna för uppsägning av lokalhyresgäst
I denna artikel ges en generell orientering över förutsättningarna för att säga upp ett hyresavtal med en lokalhyresgäst som innehar ett indirekt besittningsskydd.
Det indirekta besittningsskyddet
En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte
1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
2. hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.
Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen. Hyrestid är den tid som är avtalad i hyresavtalet. Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.
Om hyresvärden säger upp lokalhyresavtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång, så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Det indirekta besittningsskyddet innebär emellertid att om hyresvärden inte går med på att förlänga hyresförhållandet är hyresgästen berättigad till att få ersättning av hyresvärden.
Det indirekta besittningsskyddet begränsas emellertid på så sätt att rätten till ersättning faller bort om hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen i enlighet med vad som anges i 12 kap 57 § första stycket punkterna 1-5 jordabalken (de besittningsbrytande grunderna redovisas närmare nedan).
Parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas skriftligen i särskild handling (utöver hyresavtalet) som ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.
Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det dessutom godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet. Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingicks.
Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen är föranledd av att fastigheten ska rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Ska avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden kräva att få en särskild motivering.
Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren ska upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.
De besittningsbrytande grunderna
Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.
Det 13 grunderna är angivna i fem punkter i 12 kap. 57 § jordabalken:
1. 1. Misskötsamhet av hyresgästen.
  2. Huset ska rivas.
  3. Huset ska genomgå större ombyggnad.
  4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
  5. Hyresvärdens villkor för förlängning.
Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.
Misskötsamhet (p 1)
Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats. I förarbetena till lagen uttalas att annan misskötsamhet än sådan som kan leda till förverkande medför rätt till uppsägning för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd för hyresgästens misskötsamhet.
Rivning (p 2)
För att hyresvärden ska undgå ersättningsskyldigheten enligt denna punkt räcker det inte med att huset ska rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen ska anvisas får anses innebära att ersättningslokalen ska vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen ska anses godtagbar krävs i regel att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.
Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset ska rivas” inom en snar framtid. Lagen föreskriver dock en maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i hyresavtalet som en särskild bestämmelse är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste regleras in i en särskild upprättad handling (avståendeavtal). Både rivningsklausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som ska hända vid en rivning.
Större ombyggnad (p 3)
Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2 ovan). Besittningsskyddet bryts således om uppsägningsanledningen är att huset ska genomgå en större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som föreskriver att hyresgästen ska – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.
Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombyggnaden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.
Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas.
Annan befogad anledning (p 4)
Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet ska vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen ska tolkas.
Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl. Men även hyresvärdens intresse av att förfoga över lokalen som ägare kan godtas i vissa fall, t.ex. för expansion av egen rörelse eller för att ta den i anspråk som bostad.
I rättspraxis ställs inte några högre krav för att skälen för att inte förlänga kontraktet ska anses vara sakliga. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse (se rättsfallen NJA 2013 s. 1112, NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172 och NJA 2007 s. 1018).
Om sakliga skäl föreligger ska det i nästa led göras en intresseavvägning. Det handlar om en avvägning mellan parternas motstående intressen och ersättningsskyldigheten beror på tyngden av hyresvärdens skäl att upplösa hyresförhållandet i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen (se NJA 2013 s. 1112). Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal ska vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.
Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)
Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex borttagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållande eller annan användning av lokalen.
Uppsägningen
Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.
Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.
Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den ska delges hyresgästen.
Uppsägningshandlingen ska innehålla
1. själva uppsägningsförklaringen, samt
2. uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet eller
  anledningen till varför en förlängning inte medges, samt
Uppsägningshandlingen ska innehålla ett avflyttningsmeddelande:
”Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.
Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passerats.
Vill inte hyresgästen flytta utan att få ersättning måste hyresgästen inom två månader från det att uppsägningen har delgivits denne hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.
Ersättning
Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller att hyresvärden krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättningen motsvarar en årshyra.
Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttkostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.
Det anges i 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken att hyresvärden i skälig omfattning ska ersätta hyresgästen för förlust som inte täcks av minimiersättningen. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande medfört en förlust som överstiger minimiersättningen.
Advokatfirman INTER biträder regelbundet hyresvärdar vid uppsägning av lokalhyresgäster för avflyttning eller villkorsändring och har stor erfarenhet inom det hyresrättsliga området.
2024-03-13
Deponering av hyra hos länsstyrelsen
Det är inte ovanligt att en lokalhyresgäst anser sig ha ett fodringsanspråk mot den hyresvärd som hyr ut lokalen. Sådant anspråk kan vara rätt till nedsättning av hyran (hyresreducering) i anledning av att lokalen inte uppfyller vad hyresgästen har rätt att kräva. Anspråket kan också omfatta skadestånd eller fordran på ersättning för reparation som utförts på hyresvärdens bekostnad eller utgöra annan fordran mot hyresvärden.
Om hyresgästens fordran är tvistig bör hyresgästen avstå från att kvitta fordringsbeloppet, dvs dra av beloppet från den hyra som ska betalas till hyresvärden. Ett sådant tillvägagångssätt kan nämligen vara förenat med stora risker. Om det skulle visa sig att hyresgästens anspråk inte var berättigat är hyresgästen, som kvittat belopp från hyran, i dröjsmål med betalning av hyran. Det kan medföra att hyresgästens hyresrätt riskerar att bli förverkad (gå förlorad).
Frågan är då hur en hyresgäst, som vill göra gällande en motfordran mot sin hyresvärd, ska agera för att inte hamna i en dröjsmålssituation. Lagstiftaren har i detta fall gett hyresgästen en möjlighet att deponera hyra hos länsstyrelsen motsvarande det tvistiga beloppet. Genom depositionen undviker hyresgästen i princip ett förverkande även om hyresgästen skulle ha fel i sin bedömning av sitt anspråk.
Deponering får endast avse den del av hyran som hyresgästen på goda grunder inte anser sig skyldig att betala. Hyresgästen får inte genomföra deposition mot bättre vetande eller som stridsåtgärd. I sådana fall kan hyresrätten ändå komma att förverkas.
Vid deponering hos länsstyrelsen ska hyresgästen (i) lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt (ii) ställa säkerhet (pant eller borgen) som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta.
Efter att deponering har skett på korrekt sätt, kommer en aktivitetsplikt att läggas på hyresvärden. Länsstyrelsen ska genast underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om deposition. Om hyresvärden ska ha rätt att lyfta (få ut) det deponerade beloppet måste värden, inom tre månader från det att beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till värden, visa att han ingått förlikning med hyresgästen eller väcka talan mot hyresgästen vid domstol. Sådan talan ska innehålla ett yrkande att få lyfta det deponerade beloppet. Hyresvärdens talan bör sålunda utformas så att den både avser (i) att hyresgästen ska förpliktas att betala och (ii) att domstolen ska ge hyresvärden rätt att lyfta det deponerade beloppet.
Väcks talan inom tremånadersfristen, får beloppet inte lyftas förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord. Uppfyller emellertid inte hyresvärden sin aktivitetsplikt har hyresgästen rätt att återfå beloppet. Det sista innebär emellertid inte att hyresvärden förlorar rätten till hyran. Hyresvärdens eventuella hyresfordran kvarstår alltjämt och hyresvärden kan väcka talan mot hyresgästen inom preskriptionstiden i 61 § hyreslagen. Hyresvärden går dock miste om den säkerhet som det innebär att beloppet är deponerat hos länsstyrelsen.
INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.
2024-03-11
Överlåtelse av rörelse och lokal
I en affärsidkares näringsverksamhet är det inte ovanligt att själva hyresrätten till en lokal är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. Om rörelsen ska överlåtas till en köpare är det ofta ett grundläggande krav från köparsidan att denne samtidigt även får överta säljarens lokal med affärsläge och kundkrets. Hyresrättens marknadsvärde är i regel också en del av det värde som hyresgästen vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes.
En grundläggande regel
En grundläggande regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte ensidigt kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens godkännande. Exempelvis kan inte en hyresgäst överlåta sin hyresrätt enligt ett hyresavtal till annan utan hyresvärdens godkännande.
Hyresnämndens tillstånd
Vid hyra av lägenhet gäller som huvudregel att överlåtelse av hyresrätt inte får ske utan hyresvärdens godkännande, jfr 12 kap 32 § 1 st jordabalken (JB). Från denna huvudregel finns ett antal undantag. Lokalhyresgäst (hyresgäst som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för näringsverksamhet) får överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap 36 § JB. Lokalhyresgästen har sålunda en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt går med på det.
Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Avser lokalhyresgästen att endast överlåta hyresrätten är regeln inte tillämplig. Det föreligger också krav på identitet mellan hyresgästens verksamhet och den verksamhet förvärvaren avser att bedriva.
Befogad anledning att motsätta sig
Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om hyresvärden ej har ”befogad anledning” att motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Här lägger man särskild vikt vid att göra en bedömning av den nya hyresgästens möjlighet att fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser såsom att betala hyran. Om det i prövningsärendet saknas närmare utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr ÖH 8305-11; 2012-05-25. Det får anses åligga den överlåtande hyresgästen att framlägga sådan utredning inför hyresnämnden.
Synnerliga skäl
Har hyresgästen innehaft hyresrätten mindre än tre år gäller särskilda krav för att få tillstånd. Tillstånd får då endast lämnas av hyresnämnden om synnerliga skäl föreligger. I förarbetena till lagregeln har angivits att om hyresgästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen så borde synnerliga skäl anses föreligga.
Tillstånd med villkor
Ett tillstånd från hyresnämnden kan också förenas med villkor. Exempelvis kan hyresnämnden besluta att den nye hyresgästen måste ställa säkerhet för hyresbetalningarna. Värden kan emellertid inte med framgång kräva ändrade hyresvillkor.
Advokatfirman INTER biträder regelbundet hyresvärdar vid uppsägning av lokalhyresgäster för avflyttning eller villkorsändring och har stor erfarenhet inom det hyresrättsliga området.
Advokat Andreas Hagen
Postadress. Advokatfirman INTER, Box 87, SE-101 21 Stockholm, Sverige
Besöksadress. HQ Stockholm Saltmätargatan 5, Stockholm
tel. +46 (0)8 796 90 70 | fax. +46 (0)8 796 85 50 | mob. +46 (0)70 714 71 96
Bankgiro arvode 5189-4913 | Bankgiro klientmedel 5188-8105 | SWISH 1234062634
andreas.hagen@inter.se | www.inter.se | Behandling av personuppgifter
2023-12-11
Upplåtelse av bostadsrätt
Advokatfirman INTER biträder regelbundet bostadsrättsföreningar i frågor som rör bostadsrättsjuridik och har stor erfarenhet inom bostadsrättsliga frågor. I denna artikel beskrivs förutsättningarna för upplåtelse av bostadsrättslägenhet.
Upplåtelse av bostadsrätt
Upplåtelsen är det ursprungliga avtalet mellan bostadsrättsföreningen och den som ska förvärva bostadsrätten. När bostadsrätten sedan överlåts vidare till någon annan i nästa led är det inte fråga om upplåtelse utan en överlåtelse.
För att bostadsrättsföreningen ska få upplåta en lägenhet med bostadsrätt krävs att bostadsrättshavaren är medlem i föreningen. Detta innebär att styrelsen, innan upplåtelseavtal träffas, måste bevilja medlemskap.
Dessutom måste det finnas en hos Bolagsverket registrerad ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen.
Formkravet
En upplåtelse av bostadsrätt ska ske enligt skriftligt upplåtelseavtal. Avtalet kan också benämnas bostadsrättsavtal.
Följande uppgifter måste finnas i upplåtelseavtalet:
1. Föreningens namn.
2. Bostadsrättsinnehavarens namn.
3. Den lägenhet som upplåtelsen avser.
4. Insatsbeloppet som ska betalas enligt upplåtelsen.
5. Årsavgiften som ska betalas enligt upplåtelsen.
6. Eventuell upplåtelseavgift.
Det ska av handlingen framgå att det är fråga om upplåtelse av bostadsrätt. Avtalet ska undertecknas av företrädare för föreningen och bostadsrättsinnehavaren. Avtalet får inte vara tidsbegränsat.
Ekonomisk plan
En bostadsrättsförening måste upprätta en ekonomisk plan innan bostadsrätter kan upplåtas. Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet.
Planen ska vara försedd med intyg från två intygsgivare som har till uppgift att prova om projektet är hållbart. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som Boverket har gett behörighet att vara intygsgivare. Den ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket och vara undertecknad av samtliga styrelseledamöter.
Det är Boverket som lämnar allmänna råd om hur planen ska utformas.
En ekonomisk plan för en bostadsrättsförening ska enligt lag innehålla följande uppgifter. Om uppgiften är preliminär ska detta anges.
1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.
2. Beskrivning av fastigheten.
3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
4. Kostnad för föreningens fastighet.
5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.
6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4-6 (finansieringsplan).
8. Föreningens löpande kostnader och intäkter.
9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.
Planen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.
Sedan en ekonomisk plan har upprättats och registrerats kan det bli aktuellt att upprätta en ny ekonomisk plan. Så är normalt fallet när föreningen genom tillbyggnad eller genom omvandling av hyresrätter till bostadsrätter eller på annat sätt vill upplåta lägenheter som inte finns upptagna i den ursprungliga ekonomiska planen. I vissa fall måste styrelsen då göra en ny ekonomisk plan och registrera den hos Bolagsverket.
Kravet på att upprätta ny ekonomisk plan gäller dock inte om det är en enstaka lägenhet som ska upplåtas och det inte hänt något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet sedan den första planen gjordes. Vad som är av väsentlig betydelse kan t.ex. avse upplåtelse av en ny bostadsrätt efter eller i samband med större ombyggnad som väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas förpliktelser.
Saken har kommenterats i prop 2002/03:12 enligt följande:
”Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats (se 3 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen). Enstaka upplåtelser av lägenheter som inte finns med i den ekonomiska planen kan dock göras utan att någon ny plan upprättas (se 3 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen). En lägenhet får nämligen upplåtas med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. I Boverkets allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6) nämns som exempel på en väsentlig förändring att föreningens insatta kapital och nettoskuld avviker väsentligt från motsvarande poster i den ursprungliga planen (s. 19). Enligt Boverket bör en avvikelse på mer än fem procent anses som väsentlig. I de allmänna råden anges också att en ny plan inte behöver upprättas när något inträffar som förbättrar föreningens eller bostadsrättshavarnas ekonomiska situation. Detta motiveras med att bakgrunden till bestämmelserna om ekonomisk plan främst är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda föreningar.”
Förhandsavtal avseende framtida upplåtelse
Förhandsavtal används för den som tänker köpa bostadsrättslägenhet genom upplåtelse men då rätten inte vid tillfället är färdig för en upplåtelse (se mera nedan om kraven för upplåtelse). Så kan vara fallet då det tar viss tid att ändra och registrera den ekonomiska planen med anledning av ny upplåtelse. Avtalet är sålunda vanligt bl a i samband med tillbyggnader eller enstaka upplåtelser av lägenheter, som t ex vindar som ska inredas som bostadslägenhet.
Bindande avtal
Ett förhandsavtal är som framgår av ovan en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt. En bostadsrättsförening kan skriva förhandsavtal om, att längre fram i tiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt.
Ett förhandsavtal betyder
a) att föreningen förbinder sig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten; och
b) att förhandstecknaren förbinder sig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.
Skriftligt avtal
Förhandsavtalet ska vara skriftligt.
Följande uppgifter måste enligt lag finnas med i avtalet;
a) Bostadsrättsföreningens namn;
b) Förhandstecknarens namn;
c) Vilken lägenhet som ska upplåtas enligt förhandsavtalet;
d) När upplåtelsen ska göras;
e) De beräknade avgifterna för bostadsrätten, både insats, årsavgift och andra eventuella avgifter; och
f) Förskottsbeloppet (om sådant ska betalas).
Kostnadskalkyl
Ett förhandsavtal får enligt lag träffas endast om det finns en tillförlitlig kalkyl över kostnaderna för projektet.
Kalkylen ska granskas och intygas av två personer som har behörighet som intygsgivare och kraven på dessa är desamma som för en ekonomisk plan. Av intyget ska framgår att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.
Kostnadskalkylen ska i princip innehålla samma saker som en ekonomisk plan. Den kan sägas utgöra en sorts förenklad ekonomisk plan.
Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av kostnadskalkyler
Ogiltighet
Ett förhandsavtal är ogiltigt om det ingås i strid med de formkrav som uppställs i lagen.
Förskott
En bostadsrättsförening får ta emot förskott för upplåtelse av en bostadsrätt bara om det tecknas ett förhandsavtal.
Föreningen måste dessutom ha tillstånd av Bolagsverket för att ta emot förskottet.
Tillstånd kräver att ovan angiven kalkyl finns framtagen och att den är intygad av två intygsgivare som angivits och föreningen ställt betryggande säkerhet för återbetalning av förskott till förhandstecknaren.
Förskottet får inte vara högre än det belopp som svarar mot den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså inte tillåtet att ta förskott för exempelvis upplåtelseavgift.
Förbud mot överlåtelse och pantsättning
För att motverka handel med förhandsavtal har i lagen införts ett förbud mot att sätta någon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet.
Uppsägning av förhandsavtal
En förhandstecknare får säga upp avtalet och det upphör att gälla om
a) lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning (tillträdet)
b) upplåtelsen försenas jämfört med vad som står i avtalet på grund av omständighet hänförligt till föreningen (mindre försening måste dock godtas)
c) den avgift som ska betalas till föreningen för bostadsrätten är mycket högre vad som står i förhandsavtalet.

2022-10-27
Hyresavtalets form
Grundläggande krav på avtalet
Enligt kapitel 12 i jordabalken, populärt kallat hyreslagen, ställs vissa grundläggande krav på avtalet för att det ska anses vara ett hyresavtal i hyreslagens mening. Förutom att det ska föreligga ett avtal om upplåtelse ska (i) det som hyrs ut vara ett objekt i form av hus eller del av hus och (ii) rätten till nyttjandet av hyresobjektet ska ske mot ersättning. Saknas något av de nödvändiga kriterierna i avtalet är avtalet inte ett hyresavtal som omfattas av hyreslagen.
Även andra faktorer kan medföra att det inte är fråga om ett hyresavtal. Hyresrätten ska vara lokaliserad till ett bestämt utrymme i huset och hyresgästen ska, i vart fall under perioder, ha ensamrätt att disponera utrymmet. Det finns även ett flertal avtalssituationer då avtalet formellt sett faller under hyreslagen, men ändå inte bedömts som ett hyresavtal eftersom det hyresrättsliga inslaget i avtalet har fått en underordnad betydelse.
Krav på skriftlighet?
Enligt hyreslagen krävs det inte att ett hyresavtal ingås i skriftlig form för att det ska vara giltigt och bindande. Istället tillämpas avtalslagens regler i bedömningen om ett bindande avtal har uppstått. Hyresavtalet kan sålunda även ingås i muntlig form. Såväl muntliga avtal som muntliga tillägg till skriftliga hyresavtal är giltiga. I förhållande till ett muntligt har emellertid ett skriftligt avtal den fördelen att risken minskar betydligt för att det uppstår tvister eller osäkerhet om avtalets innehåll.
Om hyresvärden eller hyresgästen kräver skriftform ska hyresavtalet enligt hyreslagen upprättas skriftligen. För det fall endera parten vägrar upprätta avtalet i skriftlig form finns det dock inga uttryckliga sanktioner i hyreslagen. I den juridiska litteraturen har det hävdats att en hyresgäst i vissa fall skulle kunna förlora sitt besittningsskydd vid sådan vägran samt att hyresvärdens vägran kan medföra att hyresgästen har rätt att frånträda hyresavtalet. Det är emellertid osäkert vilka konsekvenser en vägran kan medföra.
Part kan väcka talan i domstol om den andre parten vägrar att upprätta skriftligt avtal. I ett sådant fall kan part yrka förpliktande för motparten att vid äventyr av vite fullgöra sin skyldighet att upprätta avtalet skriftligen. Förfarandet kan emellertid försvåras om innehållet är tvistigt mellan parterna. Vid sådana förhållanden kan en fastställelsetalan föras i domstol för att få klarhet i tvistefrågorna.
Avtalstolkning
Vid avtalstolkningsfrågor i samband med lokalupplåtelser skiljer sig tvisterna i regel inte nämnvärt från andra kommersiella tvister. När avtalsparterna är mer eller mindre jämställda, tolkas avtalet som utgångspunkt som kommersiella avtal i allmänhet. Skulle emellertid hyresgästen ha en underlägsen ställning kan det aktualisera hyresrättsliga begrepp eller skyddsregler vid avtalstolkningen. Det finns exempel på att Högsta domstolen vid oklarheter i avtalet låtit de hyresrättsliga reglerna eller ändamålet bakom dessa få genomslag vid tolkningen av avtalet, jfr NJA 1986 s. 503, NJA 1993 s. 555.
INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.
2022-02-07
Undersökningsplikt vid köp av fastighet
Enligt 4 kap 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.
Även svårtillgängligt utrymme – såsom kryputrymme under byggnad – omfattas av undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Ingrepp i byggnad eller mark behöver dock normalt inte göras för att undersökningsplikten skall anses vara fullgjord, se NJA 1975 s. 545 (diffusionsspärr), NJA 1979 s. 790 (sjunkbrunn), NJA 1983 s. 858 (golvbjälklag) och NJA 1984 s. 3 (slutet vindsutrymme). Om köparen anlitat besiktningsman som inte upptäcker visst fel är detta något som köparen själv ansvarar för såvida felet är sådant att en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.
I ett meddelat domstolsavgörande missade en besiktningsman att det förelåg fukt i en krypgrund. Köparen menade emellertid att det var fråga om ett dolt fel och väckte talan om köpets återgång alternativt prisavdrag. Visserligen var utrymmet svårtillgängligt men så länge det inte krävdes ingrepp i byggnaden för att kunna inspektera ansåg tingsrätten att felet omfattades av undersökningsplikten. Av betydelse för bedömningen av omfattningen av undersökningsplikten var även att byggnaden var över 30 år gammal, att det var fråga om ett fritidshus och att plintgrunden var igentäckt med skivor. Det förhållandet att köparen anlitat en besiktningsman för att utföra överlåtelsebesiktningen befriade inte köparen från sin undersökningsplikt. För det fall besiktningsmannen brustit i sin undersökning är det något som köparen – i förhållande till säljaren – själv får bara ansvaret för konstaterade tingsrätten. Köparen ansågs sammantaget inte ha fullgjort sin undersökningsplikt och yrkandena om köpets återgång alternativt prisavdrag ogillades. Domen har inte överklagats.
2021-07-05
Statligt stöd vid hyresrabatt på lokalhyra
Regeringen har med anledning av den pågående Corona pandemin beslutat att det ska vara möjligt för hyresvärdar att få ett tillfälligt stöd om hyresvärden har gett rabatt på fasta lokalhyreskostnader till hyresgäster i utsatta branscher. Den hyresvärd som sänkt den fasta hyran för hyresgäster i utsatta branscher under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020 kan söka stöd för att kompensera en del av hyresrabatten. Stödet kan sökas av hyresvärdar från och med den 1 juli 2020.
Förutsättningarna för att erhålla stödet
1. Hyresvärd och hyresgäst ska ha ingått avtal om hyra av lokal.
2. Hyran ska helt eller delvis vara bestämd till ett fast belopp i kronor.
3. Hyresavtalet ska ha ingåtts med en hyresgäst i en utsatt bransch senast den 1 mars 2020. De utsatta branscherna framgår av specificerade koder i Standard för svensk näringsgrensindelning (SNI) i ”Relaterad information”, se bilaga. Hyresgästen måste rent faktiskt vara verksam i den utsatta branschen.
4. Hyresgästen i avtalet ska ha hyrt lokalen under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020.
5. En överenskommelse ska ha tecknats mellan hyresvärden och hyresgästen senast den 30 juni 2020 om rabatt på hyran för lokalen under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020. Av överenskommelsen ska det framgå att hyran understiger det fasta belopp som skulle ha betalats till hyresvärden under samma period. Villkoren ska i övrigt vara oförändrade.
Stödets storlek
Stöd får utgå till en hyresvärd med 50 procent av den rabatt på det fasta hyresbeloppet som hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om för perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020. Stödet får dock aldrig utgå med ett högre belopp än 25 procent av den tidigare fasta hyran. Har exempelvis den fasta hyran satts ned med 20 procent bär hyresvärden 10 procent och staten 10 procent av kostnaderna medan hyresgästen själv bär 80 procent av den totala hyran. Har den fasta hyran satts ned med 75 procent bär hyresvärden 50 procent och staten 25 procent av kostnaderna medan hyresgästen själv bär 25 procent av den totala hyran.
Ansökan
Hyresvärden kan från och med den 1 juli 2020 till och med den 31 augusti 2020 lämna in en ansökan om stöd till den länsstyrelse som gäller för aktuellt län. Stödet betalas ut i anslutning till länsstyrelsens beslut.
Nedan återfinnes de länsstyrelser som handlägger ansökningar om stöd.
1. Länsstyrelsen i Stockholms län om fastigheten ligger i Stockholms, Uppsalas, Södermanlands, Gotlands eller Västmanlands län,
2. Länsstyrelsen i Östergötlands län om fastigheten ligger i Östergötlands, Jönköpings eller Kalmar län,
3. Länsstyrelsen i Skåne län om fastigheten ligger i Kronobergs, Blekinge eller Skåne län,
4. Länsstyrelsen i Västra Götalands län om fastigheten ligger i Hallands eller Västra Götalands län,
5. Länsstyrelsen i Dalarnas län om fastigheten ligger i Värmlands, Örebro, Dalarnas eller Gävleborgs län,
6. Länsstyrelsen i Västernorrlands län om fastigheten ligger i Jämtlands eller Västernorrlands län, och
7. Länsstyrelsen i Norrbottens län om fastigheten ligger i Västerbottens eller Norrbottens län.
Boverket håller på att ta fram en e-tjänst för stödet. Mer information om ansökningsförfarandet kommer att publiceras på Boverkets hemsida inom kort.
2020-06-04
Hyresvärdens svarsskyldighet vid överlåtelse
Som huvudregel gäller att hyresgästen inte äger rätt att överlåta hyresrätten till en lokal utan hyresvärdens samtycke.[1] Det finns flera undantag från denna huvudregel då hyresgästen under vissa förutsättningar kan få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse.[2] Om hyresrätten överlåtes utan hyresvärdens samtycke eller utan att hyresnämnden givit tillstånd, kan hyresrätten bli förverkad.[3]
Vid en förestående överlåtelse av en hyresrätt är hyresgästen i första hand hänvisad till att inhämta ett samtycke från hyresvärden. Har hyresgästen begärt hyresvärdens samtycke åligger det värden att besvara hyresgästens överlåtelseförfrågan inom tre veckor. Dessutom måste hyresvärden ha ”skälig anledning” att vägra samtycke. Svarar inte hyresvärden inom treveckorsfristen, eller föreligger inte skälig anledning till att motsätta sig överlåtelsen, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid oavsett hur många år som återstår av hyrestiden enligt hyresavtalet.[4] Vid sådan uppsägning gäller istället uppsägningstid enligt bestämmelserna i 6 § andra stycket hyreslagen.
Uppsägningsrätten har huvudsaklig betydelse för lokaler. Det är många hyresvärdar som inte känner till regeln om svarsskyldighet inom treveckorsfristen. En illojal lokalhyresgäst kan sålunda vara frestad att utnyttja regeln för att försöka ”ta sig ur” ett långtidsavtal i förtid genom att överrumpla hyresvärden. Det är sålunda av stor vikt att hyresvärdar dels har kunskap om tidsgränsen på tre veckor och dels har utarbetat korrekta rutiner för att besvara överlåtelseförfrågningar.
För att hyresvärden ska ha skyldighet att svara på en överlåtelseförfrågan måste hyresgästens begäran om samtycke avse ett konkret förslag till överlåtelse. Hyresgästen kan inte kräva att få ett ”allmänt medgivande” till överlåtelse av hyresvärden.
Treveckorsfristen räknas från det att hyresvärden fått hyresgästens överlåtelseförfrågan. Hyresgästen har bevisbördan för att samtycke har begärts.

[1] 32 § första stycket hyreslagen.
[2] Se bl a advokat Andreas Hagens artikel https://www.inter.se/overlatelse-av-rorelse-och-lokal/
[3] Bestämmelserna om förverkande finns under 42–43 §§ hyreslagen.
[4] 32 § andra stycket hyreslagen.
2020-04-03
Preskription i hyresförhållande
Ett hyresförhållande uppkommer när hus, eller del av hus, upplåtes till nyttjande mot ersättning. En fordran som har sin grund i ett hyresförhållande preskriberas två år efter det att hyresgästen lämnat lägenheten, 12 kap. 61 § JB. Preskription innebär att rätten till en fordran upphör.
Preskriptionen gäller inte bara hyresfordringar. Den omfattar även annan fordran som uppkommer med anledning av hyresförhållandet, exempelvis skadeståndskrav.
Preskriptionstiden börjar löpa från det att hyresgästen lämnar lägenheten. Skulle emellertid en avflyttning ske innan den avtalade hyrestidens slut, börjar preskriptionstiden att löpa vid hyrestidens utgång om det inte är visat att hyresförhållandet har upphört före hyrestidens slut. I de fall hyresgästen håller sig kvar i lokalen utan att ha rätt till det, räknas preskriptionstiden från den dag då hyresavtalet upphörde, se RBD 21:92.
Preskriptionstiden kan även börja löpa trots att hyresrelationen inte har upphört helt och hållet. När en hyresgäst först hyrt en lokal och sedan tecknat nytt hyresavtal avseende en del av samma lokal har Högsta domstolen ansett att preskriptionstiden ska börja löpa från tidpunkten när det nya hyresavtalet började gälla, se NJA 2007 s. 303. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen lämnat lokalen, när hyresförhållandet beträffande den ursprungliga lokalen upphörde.
Preskriptionstiden i hyreslagen är kortare än de som gäller i preskriptionslagen (1981:130). Enligt preskriptionslagen är den längsta allmänna preskriptionstiden tio år. Är det ett förhållande mellan näringsidkare och konsument är preskriptionstiden tre år.
Reglerna om preskriptionsavbrott i preskriptionslagen är inte tillämpliga på sådan fordran som omfattas av preskriptionsbestämmelserna i hyreslagen. Det enda sättet att avbryta preskriptionen är att väcka talan inom preskriptionsfristen. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk mot motparten på grund av hyresförhållande, måste göra detta genom att väcka talan inom två år från det att preskriptionstiden börjat löpa. Med ”att väcka talan” ska förstås att lämna in stämningsansökan vid domstol, ansökan om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten eller ansökan till hyresnämnd (i sistnämnda fall bestämmande av skadestånd enligt 12 kap 24 a § JB). Det är inte nödvändigt att motparten delges ansökan inom tidsfristen. Det räcker att ansökan inkommit inom rätt tid. Har ena parten väckt talan i tid, har den andra parten rätt till kvittning, även om denne försuttit tiden.
Reglerna om preskription i hyreslagen är inte tvingande lagstiftning när det gäller att avtala om längre preskriptionstider än två år. Dock går det inte att avtala om längre tider än det som följer av preskriptionslagens tvingande bestämmelse. Skulle parterna emellertid avtala om en kortare tid än två år är sådant avtal inte gällande mot hyresgästen. En överenskommelse om kortare tid kan endast åberopas av hyresgästen men inte av hyresvärden.
Slutligen ska framhållas att när det gäller ett bestående hyresförhållande gäller sedvanliga preskriptionsfrister – tio år respektive tre år för konsumentfordringar. Detsamma gäller preskriptionslagens regler om preskriptionsavbrott. Det är först när hyresgästen ska anses ha lämnat lägenheten som hyreslagens preskriptionsbestämmelser träder in.
2019-01-24
Formella krav vid köp av fastighet
Avtalet om köp av fast egendom är ett sk formalavtal. Det innebär att avtalet måste upprättas i viss form för att bli giltigt. De grundläggande formkraven som måste iakttas, dvs minimikraven, är följande:
1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.
2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.
3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpeobjektet (lämpligen fastighetens registerbeteckning) och (ii) köpeskillingen.
4) Det ska finnas en sk överlåtelseförklaring i köpehandlingen.
Saknas något av minimikraven är hela avtalet ogiltigt.
Köpeavtalet blir inte bindande innan samtliga parter undertecknat köpehandlingen. Har exempelvis endast säljaren undertecknat avtalet är det inte bindande för varken säljaren eller köparen och såväl säljaren som köparen kan frånträda köpet. Bundenhet inträder samtidigt för bägge parter först när samtliga parter undertecknat. Detta ger utryck för vad som i doktrinen kallas ömsesidighetsprincipen.
Oftast undertecknas köpeavtalet av säljaren och köparen vid ett och samma tillfälle. Undertecknas emellertid avtalet vid olika tillfällen, uppstår bindande avtal först när den först undertecknande parten fått del av köpehandlingen som är undertecknat av den sist undertecknande parten. I den aktuella situationen krävs det följaktligen att den sist undertecknande parten utgivit sin rättshandling. Högsta domstolen har ansett att detta formkrav även är uppfyllt om den sist undertecknande parten utgivit avtalet till en ”fristående person, hos vilken den andre parten kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat”. Det kan exempelvis vara en mäklare som anlitats för köpet. Emellertid har Högsta domstolen inte ansett det vara tillräckligt att den sist undertecknande parten utgivit handlingen till sitt juridiska ombud. Part kan naturligtvis anlita ombud för att ingå köpeavtalet. Fullmakten för ombudet måste emellertid vara skriftlig för att vara gällande.
Bevittning av namnteckningarna på köpehandlingen är inte nödvändig för att köpet ska vara giltigt. Däremot krävs bevittning av säljarens underskrift på fångeshandlingen av två vittnen om köparen ska få lagfart. Är säljaren gift och fastigheten makarnas gemensamma bostad eller om fastigheten är säljarens giftorättsgods, krävs även makens skriftliga samtycke till överlåtelsen i avtalet.
Köpeobjektet, dvs den fasta egendom (fastigheten) som ska överlåtas, ska anges så att det är identifierbar. Därför bör fastighetens officiella registerbeteckning användas i avtalet.
Jordabalken innehåller ett krav på att en bestämd köpeskillingsuppgift ska finnas i köpehandlingen. Det är dock inte nödvändigt att den anges med visst bestämt belopp. Det är tillräckligt att det i handlingen anges grunderna för beräkningen av köpeskillingen, t ex genom angivande av visst pris per kvadratmeter. Priset kan även göras beroende av en framtida omständighet, så att priset således inte direkt kan utläsas ur avtalet. En förutsättning är dock att de i avtalet angivna grunderna för hur priset ska bestämmas är tillräckligt precisa, så att priset, när den i avtalet angivna omständigheten inträffat, kan fastställas utan större svårighet med ledning av avtalet. Om prisfrågan inte berörs alls i köpehandlingen är köpet ogiltigt.
Det förekommer att parterna vid ett fastighetsköp vid sidan av köpehandlingen (sidoöverenskommelse) kommer överens om en annan köpeskilling än den som anges i köpeavtalet – exempelvis en ”svart köpeskilling”. För köp som är ingångna innan den 1 juli 1992 medför en oriktig köpeskilling i köpeavtalet att själva köpet i sig är ogiltigt. Numera, och för köp ingångna efter den 1 juli 1992, blir konsekvensen av sådan sidoöverenskommelse istället att sidoöverenskommelsen inte är giltig. Köparen blir med andra ord endast skyldig att betala den köpeskilling som angivits i köpehandlingen och kan även kräva tillbaka vad som betalats enligt sidoöverenskommelsen. Köpeskillingen som angetts i köpehandlingen kan dock jämkas om det skulle leda till oskäliga eller stötande effekter om prisuppgiften i köpehandlingen skulle vara bindande. En jämkning bör i regel leda till att den i verkligheten avtalade köpeskillingen ska gälla mellan parterna.
Själva överlåtelseförklaringen behöver inte vara omfattande. Det räcker med följande formulering: ”Hans Hansson försäljer härmed till Sven Svensson ……..”. Något av ordvalen ”försäljer”, ”avyttrar” eller ”överlåter” i avtalet torde vara tillräckliga för att kravet på en överlåtelseförklaring får anses vara uppfyllt vid ett fastighetsköp. Syftet med överlåtelseförklaringen är just att det klart ska framgå att avtalet syftar till en omedelbar överföring av äganderätten.
I jordabalken finns också krav på att särskilt viktiga avtalsklausuler skriftligen ska tas med i köpehandlingen för att de ska bli giltiga. Dessa klausuler är av följande slag:
1) Återgångsklausuler, dvs klausuler med villkor som gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av en framtida händelse.
2) Klausuler som innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för att han är rätt ägare (hemulansvaret).
3) Klausuler som innebär att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.
Har ett sådant villkor avtalats muntligen är det inte giltigt.
För återgångsklausuler gäller dessutom att om de har avtalats för längre tid än två år är hela köpet – och inte bara villkoret i sig – ogiltigt. Undantag från tvåårsregeln görs dock för villkor om gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av att köpeskillingen erläggs, eller att avsedd fastighetsbildning vid köp av del av fastighet sker, samt att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.
2018-07-04