English

Etikett: advokat

  • Deponering av hyra hos länsstyrelsen

    Deponering av hyra hos länsstyrelsen

    Det är inte ovanligt att en lokalhyresgäst anser sig ha ett fodringsanspråk mot den hyresvärd som hyr ut lokalen. Sådant anspråk kan vara rätt till nedsättning av hyran (hyresreducering) i anledning av att lokalen inte uppfyller vad hyresgästen har rätt att kräva. Anspråket kan också omfatta skadestånd eller fordran på ersättning för reparation som utförts på hyresvärdens bekostnad eller utgöra annan fordran mot hyresvärden.

    Om hyresgästens fordran är tvistig bör hyresgästen avstå från att kvitta fordringsbeloppet, dvs dra av beloppet från den hyra som ska betalas till hyresvärden. Ett sådant tillvägagångssätt kan nämligen vara förenat med stora risker. Om det skulle visa sig att hyresgästens anspråk inte var berättigat är hyresgästen, som kvittat belopp från hyran, i dröjsmål med betalning av hyran. Det kan medföra att hyresgästens hyresrätt riskerar att bli förverkad (gå förlorad).

    Frågan är då hur en hyresgäst, som vill göra gällande en motfordran mot sin hyresvärd, ska agera för att inte hamna i en dröjsmålssituation. Lagstiftaren har i detta fall gett hyresgästen en möjlighet att deponera hyra hos länsstyrelsen motsvarande det tvistiga beloppet. Genom depositionen undviker hyresgästen i princip ett förverkande även om hyresgästen skulle ha fel i sin bedömning av sitt anspråk.

    Deponering får endast avse den del av hyran som hyresgästen på goda grunder inte anser sig skyldig att betala. Hyresgästen får inte genomföra deposition mot bättre vetande eller som stridsåtgärd. I sådana fall kan hyresrätten ändå komma att förverkas.

    Vid deponering hos länsstyrelsen ska hyresgästen (i) lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt (ii) ställa säkerhet (pant eller borgen) som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta.

    Efter att deponering har skett på korrekt sätt, kommer en aktivitetsplikt att läggas på hyresvärden. Länsstyrelsen ska genast underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om deposition. Om hyresvärden ska ha rätt att lyfta (få ut) det deponerade beloppet måste värden, inom tre månader från det att beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till värden, visa att han ingått förlikning med hyresgästen eller väcka talan mot hyresgästen vid domstol. Sådan talan ska innehålla ett yrkande att få lyfta det deponerade beloppet. Hyresvärdens talan bör sålunda utformas så att den både avser (i) att hyresgästen ska förpliktas att betala och (ii) att domstolen ska ge hyresvärden rätt att lyfta det deponerade beloppet.

    Väcks talan inom tremånadersfristen, får beloppet inte lyftas förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord. Uppfyller emellertid inte hyresvärden sin aktivitetsplikt har hyresgästen rätt att återfå beloppet. Det sista innebär emellertid inte att hyresvärden förlorar rätten till hyran. Hyresvärdens eventuella hyresfordran kvarstår alltjämt och hyresvärden kan väcka talan mot hyresgästen inom preskriptionstiden i 61 § hyreslagen. Hyresvärden går dock miste om den säkerhet som det innebär att beloppet är deponerat hos länsstyrelsen.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Lagstadgat krav på att upprätta skriftliga personuppgiftsbiträdesavtal

    Lagstadgat krav på att upprätta skriftliga personuppgiftsbiträdesavtal

    Den 25 maj 2018 infördes EU:s dataskyddsförordning, General Data Protection Regulation (”GDPR”) som lag i Sverige. Förordningen medförde ett skärpt och i vissa delar ett nytt regelverk för behandling av personuppgifter.

    Definitioner

    Med personuppgifter avses varje upplysning som avser en identifierad eller identifierbar fysisk person (nedan kallad en registrerad). Avgörande är att uppgiften, enskilt eller i kombination med andra uppgifter, kan knytas till en levande fysisk person.

    Med behandling (av personuppgifter) menas i princip allting som går att göra med personuppgifterna. Det kan vara åtgärd eller kombination av åtgärder beträffande personuppgifter eller uppsättningar av personuppgifter, oberoende av om de utförs automatiserat eller ej, såsom insamling, registrering, organisering, strukturering, lagring, bearbetning eller ändring, framtagning, läsning, användning, utlämning genom överföring, spridning eller tillhandahållande på annat sätt, justering eller sammanförande, begränsning, radering eller förstöring.

    Den som ensam eller tillsammans med andra bestämmer ändamålen och medlen för behandling av personuppgifter, är personuppgiftsansvarig enligt GDPR. Den som därefter behandlar personuppgifter för en personuppgiftsansvarigs räkning, är att ses som personuppgiftsbiträde. Ett personuppgiftsbiträde är per definition alltid en part som står utanför den personuppgiftsansvariges organisation. Begreppen framgår av definitionerna i artikel 4 i GDPR.

    Skriftligt personuppgiftsbiträdesavtal

    När en part ska behandla personuppgifter för annans räkning krävs det enligt artikel 28 dataskyddsförordningen att parterna upprättar ett skriftligt avtal för att reglera formerna för personuppgiftshanteringen. Avtalet kan antingen vara ett fristående avtal eller vara tydligt avskilda bestämmelser som del av ett större avtal om leverans av tjänster eller liknande. Muntliga personuppgiftsbiträdesavtal är inte giltiga.

    Det ställs enligt artikel 28 GDPR särskilda krav på personuppgiftsbiträdesavtalet.  Till en början anges i artikel 28 punkt 1 GDPR att personuppgiftsansvarige endast ska anlita personuppgiftsbiträden som ger tillräckliga garantier om att genomföra lämpliga tekniska och organisatoriska åtgärder på ett sådant sätt att behandlingen uppfyller kraven i förordningen. I artikel 28 punkt 2 GDPR föreskrivs det vidare att ett personuppgiftsbiträdes eventuella anlitande av underbiträden antingen kräver ett allmänt förhandstillstånd från den personuppgiftsansvarige eller i vart fall att den personuppgiftsansvarige informeras om anlitandet av underbiträden. Syftet med denna bestämmelse är att möjliggöra för den personuppgiftsansvarige att göra invändningar och ha kontroll. Enligt artikel 28 punkt 4 GDPR är personuppgiftsbiträdet fullt ansvarig för behandlingen som utförs av ett anlitat underbiträde.

    Personuppgiftsbiträdesavtalets särskilda innehåll

    I personuppgiftsbiträdesavtalet ska det enligt artikel 28 punkt 3 GDPR särskilt föreskrivas

    1.  att personuppgiftbiträdesavtalet som reglerar hanteringen av personuppgifter är bindande för personuppgiftsbiträdet,
    2.  föremålet för behandlingen, dess varaktighet, art och ändamål, typer av personuppgifter och kategorier av registrerade samt den personuppgiftsansvariges skyldigheter och rättigheter,
    3.  att personuppgiftsbiträdet endast får behandla personuppgifterna i enlighet med dokumenterade instruktioner från den personuppgiftsansvarige, inbegripet när det gäller överföringar av personuppgifter till ett tredjeland eller internationella organisationer,
    4.  att alla inom organisationen som är behöriga att behandla personuppgifterna, ska vara ålagda att iaktta sekretess eller lämplig lagstadgad tystnadsplikt,
    5.  att personuppgiftsbiträdet ska följa de principer som ställs upp i artikel 32 GDPR för upprätthållande av informationssäkerhet,
    6.  att personuppgiftsbiträdet ska tillse att av personuppgiftsbiträdet anlitat underbiträde ska ha samma skyldigheter som GDPR ställer på personuppgiftsbiträdet,
    7. att personuppgiftsbiträdet ska genom lämpliga tekniska och organisatoriska åtgärder vara personuppgiftsansvarige behjälplig vid tillvaratagandet av de registrerades rättigheter enligt kapitel III i GDPR,
    8. att personuppgiftsbiträdet ska hjälpa den personuppgiftsansvarige vid hantering av eventuella personuppgiftsincidenter och vid upprättande av konsekvensbedömningar i fall då det är tillämpligt,
    9. att personuppgiftsansvarige ska vara tillförsäkrad tillgång till all information som krävs för att visa att GDPR:s krav efterlevs, vilket också kan ske genom att personuppgiftsansvarige anlitar revisor för bedömning, samt
    10. att personuppgiftsbiträdet genast ska meddela personuppgiftsansvarig om biträdet anser att personuppgiftsansvariges anvisningar eller instruktioner står i strid med tillämplig dataskyddslagstiftning.

    Integritetsskyddsmyndigheten

    Integritetsskyddsmyndigheten (IMY), tidigare Datainspektionen, är Sveriges nationella tillsynsmyndighet för behandling av personuppgifter. Genom tillsyn kan IMY kontrollera att GDPR och andra bestämmelser som kompletterar förordningen efterlevs.

    Om en verksamhet riskerar  bryta mot bestämmelserna i GDPR eller kompletterande regler kan IMY utfärda en skriftlig varning. IMY kan sålunda endast utfärda en varning innan en överträdelse har ägt rum.  En varning talar om på vilket sätt behandlingen riskerar att strida mot reglerna.

    Om en verksamhet bryter mot bestämmelserna i GDPR eller kompletterande regler kan IMY utfärda en reprimand. En reprimand är en slags tillrättavisning och är normalt bara aktuell vid mindre överträdelser.

    IMY har i vissa situationer även möjlighet att utfärda föreläggande mot den som bryter mot GDPR att vidta olika åtgärder, exempelvis att tillgodose den registrerades begäran att få ett registerutdrag. IMY kan också införa en begränsning av eller ett förbud mot behandling av personuppgifter.

    Nästan alla överträdelser av bestämmelserna i GDPR kan leda till administrativa sanktionsavgifter. Vilka överträdelser det rör sig om anges i GDPR och den kompletterande dataskyddslagstiftningen.

    Ett exempel på när IMY kan besluta om att ta ut en sanktionsavgift är om behandlingen strider mot de grundläggande principerna i GDPR, såsom kravet på att personuppgifter bara får samlas in för berättigade ändamål. Ett annat exempel är om den registrerade inte får sina rättigheter tillgodosedda, såsom rätten till information och rättelse.

    INTER:s affärsadvokater är specialister inom avtalsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal. INTER:s affärsadvokater företräder regelbundet klienter vid upprättande av personuppgiftsbiträdesavtal.

  • Att gå i borgen

    Andreas Hagen
    Advokat Andreas Hagen


    Vi får ofta frågor om borgensansvaret. Här reder vi ut begreppen.

    Allmänt om borgensbegreppet

    Att gå i borgen innebär att man påtar sig en förpliktelse gentemot en fordringsinnehavare (”Borgenären”) att betala annans (”Gäldenärens”) skuld om denne inte själv gör det. Syftet med en borgensförbindelse är att ge Borgenären en säkerhet för Gäldenärens förpliktelse. Den som går i borgen (”Borgensmannen”) blir genom sin borgensförpliktelse “medgäldenär” i förhållande till Borgenären.  Borgensmannen ansvarar med andra ord för att huvudgäldenären uppfyller sina förpliktelser.

    Om flera går i borgen gemensamt för samma förpliktelse blir de, om inte annat är avtalat, solidariskt ansvariga. Det innebär att Borgenären kan kräva vem han vill av Borgensmännen på hela det belopp som Gäldenären inte betalat.

    Enkel borgen och proprieborgen

    Det finns två huvudtyper av borgen; enkel borgen och proprieborgen.

    Enkel borgen innebär att Borgensmannen blir betalningsskyldig först om det kan fastställas att Gäldenären inte kan betala. Enligt 10 kap 8 § handelsbalken som reglerar enkel borgen ska den som ingått borgen betala huvudfordran först om Gäldenären inte kan betala (“det gäldenär själv ej gälda gitter”). Borgenären måste kunna visa huvudgäldenärens betalningsoförmåga antingen genom misslyckade utmätningsförsök, konkurs eller liknande. I tveksamma fall får en domstol avgöra om förutsättningarna för betalningsansvar föreligger

    Proprieborgen innebär att Borgensmannen påtar sig betalningsansvar för Gäldenärens förpliktelse såsom för egen skuld (“sig åtagit annan mans gäld, som sin egen” enligt 10 kap 9 § handelsbalken). Borgensmannen har sålunda ett direkt och primärt ansvar. Detta innebär att Borgenären kan kräva vem han vill av Gäldenären och Borgensmannen. Borgensansvaret utlöses emellertid inte förrän huvudfordran är förfallen.

    För att det ska anses föreligga en proprieborgen måste detta uttryckligen framgå av borgensförbindelsen. Den vanliga formuleringen är att borgen har ingåtts “såsom för egen skuld”, eller något annat liknande uttryck, som visar att Borgensmannen påtagit sig ett primärt ansvar. Om så inte går att utläsa föreligger det en enkel borgen. In dubio (i tveksamma fall) anses alltså en enkel borgen föreligga.

    Accessoriskt ansvar

    Som huvudregel gäller att Borgensmannen inte är skyldig att prestera annat, eller mer än det som åligger Gäldenären enligt huvudförbindelsen. Med detta menas att borgen är en “accessorisk” förpliktelse. Har Gäldenären amorterat på skulden minskar även Borgensmannens ansvar i motsvarande mån.

    Borgensmannen äger också motsätta sig betalningskrav på samma grunder som Gäldenären har rätt att åberopa mot Borgenären.

    Begränsad borgen

    Framgår inte annat av borgensförbindelsen anses den vara obegränsad till belopp. Ofta är borgensansvaret emellertid beloppsbegränsat genom att det i borgensförbindelsen anges ett högsta belopp som Borgensmannen ska svara för.

    En Borgensman kan vidare i princip inte bli fri från borgensansvar så länge huvudförbindelsen inte är betald. Ett borgensansvar kan dock genom avtalsbestämmelse vara begränsat i tid exempelvis genom att det anges att borgensansvaret ska gälla till visst datum eller att Borgensmannen har rätt att säga upp sin borgen.

    Borgensförbindelser tolkas i regel restriktivt. Skälet till det är att Borgensmannen normalt inte fått någon ersättning för sitt åtagande. En annan bedömning blir det dock i regel om Borgensmannen är en bank eller annan institutionell kreditgivare, eftersom dessa tar betalt för tjänsten att borga.

    Oskäliga borgensförbindelser kan vidare jämkas enligt 36 § avtalslagen.

    Borgenärens skyldigheter

    En borgensförbindelse är inte endast en helt ensidig förpliktelse från Borgensmannens sida gentemot Borgenären. Även Borgenären har skyldigheter gentemot Borgensmannen. Om han inte iakttar dessa skyldigheter kan borgensansvaret komma att jämkas helt eller delvis. Skyldigheterna består i huvudsak av att ha hand om fordran mot Gäldenären på så sätt att Borgensmannens möjlighet att regressa inte tar skada (regressrätt kommer att behandlas nedan).

    En Borgenär får inte heller bortse från låntagarens kreditvärdighet och endast lita till Borgensmannens betalningsförmåga. I ett avgörande från Högsta domstolen, NJA 1998 s. 852, jämkades en Borgensmans ansvar då Borgenären inte hade upplyst om Gäldenärens betalningssvårigheter under kredittiden.

    En aktsam Borgenär bör löpande informera Borgensmannen om avvikelser från det normala vid kreditens hantering. Vid eventuella förändringar bör Borgenären inhämta Borgensmannens godkännande. I Borgenärens skyldighet att tillvarata Borgensmannens regressrätt mot huvudgäldenären ligger följaktligen en informationsplikt. Borgensmannen ska underrättas om förhållanden som är av betydelse för hans regressrätt om det inte kan förutsättas att han själv håller sig informerad om den, se Högsta domstolens avgörande NJA 1992 s. 351. Större anspråk kan ställas på banker och andra institutionella kreditgivare än på enskilda Borgenärer i detta hänseende.

    Vid tvist åligger det Borgenären att visa att försummelsen från Borgenärens sida inte föranlett någon skada. I annat fall riskerar Borgenären att Borgensmannen blir fri från sitt betalningsansvar mot honom.

    Regressrätt

    I den mån Borgenären helt eller delvis betalar Gäldenärens skuld får han en regressrätt. Det innebär att Borgensmannen har rätt att kräva Gäldenären på det han betalat under sin borgensförbindelse.

    Föreligger det flera borgensmän som har tecknat proprieborgen för samma skuld ansvarar de gentemot Borgenären solidariskt, “en för alla, alla för en”. Det innebär att var och en av borgensmännen kan tvingas att betala hela skulden. Om en Borgensman betalar mer än sin andel (fördelat på huvudtalet) till Borgenären, får han en regressrätt också mot medborgensmännen.

    Preskription

    Slutligen kan nämnas att allmänna regler om preskription av fordringar i preskriptionslagen (1981:130) även gäller fordran på grund av borgen. Preskriptionstiden är tio år efter borgensförpliktelsens tillkomst.  Är Gäldenären konsument och fordran avser vara eller tjänst är preskriptionstiden tre år.  Accessorisk preskription gäller vid borgen, vilket innebär att om en fordran mot Gäldenären har preskriberats kan fordran mot Borgensmannen inte längre göras gällande. Skulle preskription inträda mot en Borgensman när flera borgensmän svarar solidarisk, ansvarar övriga borgensmän därefter endast med sin andel fördelat på huvudtalet (pro rata parte).  

  • Skadeståndsberäkning vid olovlig trädfällning

    Skadestånd med anledning av sakskada omfattar enligt 5 kap 7 § skadeståndslagen bl a ersättning för sakens värde eller reparationskostnad och värdeminskning samt annan kostnad till följd av skadan. Hur sakens värde ska beräknas framgår inte av bestämmelsen.  Av rättspraxis framgår att ledning istället kan hämtas från försäkringsavtalslagen där värdet av skadad egendom enligt 6 kap 2 § försäkringsavtalslagen (vilken motsvaras av 37 § i gamla försäkringsavtalslagen) i princip beräknas till kostnaden för återanskaffning av ny egendom av samma slag som den skadade vid tiden för skadan med avdrag för ålder och bruk.

    Domstolarna har i ett stort antal avgöranden som omfattat olovlig avverkning av träd funnit att utgångspunkten för skadeståndets beräkning ska vara att den skadelidande ska kompenseras för kostnaderna att återställa tomten i det skick den var före den skadegörande handlingen och att skadeståndet ska beräknas med utgångspunkt från återanskaffningskostnaden. Skadan ska därvid beräknas på sådant sätt att den skadelidande kompenseras för kostnaderna för att så långt som möjligt återställa fastigheten i det skick den hade före den olovliga avverkningen. I detta ligger att skadeståndet ska innefatta ersättning för förberedelse för nyplantering, inköp av nya träd samt plantering och erforderlig efterskötsel.

    Ersättning utifrån återanskaffningskostnaden är en beräkningsgrund som kan framstå som mer relevant än en beräkning utifrån förändringar av fastighetens marknadsvärde när det gäller att bestämma värdet av ett borttaget träd på en villafastighet. Det är därmed inte sagt att ersättningen måste motsvara kostnaden för återplantering av ”likvärdiga träd”. I flera av domstolsavgörandena har skadeståndet bestämts till återanskaffningskostnaden motsvarande mindre träd som får växa till sig efter hand. Endast i mycket speciella fall har ersättning utgetts för fullvuxna träd. Det har då varit fråga om träd som har haft en mycket framträdande roll ur ett estetiskt eller funktionellt syfte, exempelvis alléträd.

    I en dom av den 2 april 2015 (NJA 2015 s 199) har Högsta domstolen uttalat sig om beräkningen av skadestånd vid olovlig avverkning av träd på annans fastighet. Högsta domstolen har angett att när skadeståndet inte kan beräknas med ledning av återanskaffning på grund av att de avverkade träden inte är möjliga att ersätta med ”likvärdiga träd”, får beräkningen i stället grundas på fastighetens minskade försäljningsvärde. Eftersom det kan vara svårt att visa en mätbar förändring av fastighetens försäljningsvärde när ett mindre antal träd har avverkats olovligen måste det enligt Högsta domstolen finnas utrymme för en uppskattning av skadan efter skälighet för att undvika materiellt otillfredsställande resultat. Bedömningen ska göras på objektiva grunder och med utgångspunkt i vad som allmänt sett kan antas påverka fastighetsvärdet i ett särskilt fall.

    Det kan emellertid enligt Högsta domstolen inte krävas att den nya egendomen helt svarar mot den skadade egendomen för att återanskaffningskostnaden ska ersättas. Ett sådant krav skulle i praktiken inte vara möjligt att uppfylla i fråga om växande träd och skulle därmed alltför mycket inskränka det skydd som för den skadelidande ligger i att återanskaffningskostnaden läggs till grund för ersättningen. Det får därmed enligt Högsta domstolen anses vara tillräckligt att ”likvärdiga träd” kan anskaffas. Längre än så är det emellertid enligt Högsta domstolen inte möjligt att utsträcka principen om att värdet ska beräknas efter återanskaffningskostnaden.

    Att ersättningsträden i vissa avseenden påminner om de avverkade träden (att de är så lika som möjligt) innebär inte enligt Högsta domstolen i och för sig att det är fråga om likvärdig egendom. Om träden inte är likvärdiga, måste synsättet istället vara att de avverkade träden inte kan ersättas genom återanskaffning av några andra träd. Ersättningen får då beräknas på grundval av ett minskat försäljningsvärde. I normalfallet blir det fråga om fastighetens, inte trädens, minskade värde. Värderingen av skador på växande träd kommer därmed att i hög grad bli beroende av förhållandena i det särskilda fallet. Det blir aktuellt att tala om ersättningsträd främst när de skadade träden är planterade, kanske just i syfte att pryda fastigheten och förhöja platsens skönhet eller för att avskärma fastigheten från omgivningen. Normalt torde det också krävas att det är fråga om skada på relativt unga träd, så att nya plantor av ungefär samma storlek kan skaffas.

    Justitierådet Marianne Lundius var skiljaktig i frågan om beräkning av skadeståndet och anförde att en beräkning av ersättning för skadad egendom med utgångspunkt i en förändring av försäljningsvärdet på en fastighet torde leda till att den skadelidande inte erhåller någon ersättning för skadad egendom eftersom minskningen av marknadsvärdet på den större egendomen till följd av avverkningen ofta blir liten eller obefintlig. En ersättningsprincip där begreppet ”likvärdig egendom” – i detta fall ”likvärdiga träd” – tolkas så snävt att endast träd med samma höjd och ålder som de olovligen avverkade ska anses som likvärdiga leder till godtyckliga resultat beträffande vilken värderingsmetod som ska tillämpas och därmed till vilken ersättning som ska utgå till den skadelidande. Justitierådet Marianne Lundius ansåg istället att den skada som uppkommit vid olovlig avverkning av träd ska värderas med utgångspunkt i en återanskaffningsmetod med beaktande av faktiska eller uppskattade kostnader för att anskaffa likvärdig egendom i ett återställande syfte. Begränsningar i rätten till ersättning får bestämmas efter vad som är rimligt med hänsyn till vilken typ av träd som avverkats såsom exempelvis självsådda eller planterade samt efter en avstämning av återanskaffningsvärdet mot förändringen av fastighetsvärdet.