English

Kategori: Avtalsjuridik

  • Godtrosförvärv av äganderätt

    Godtrosförvärv av äganderätt

    Vid en försäljning har säljaren ett ansvar för att egendomen är i avtalat skick eller i övrigt motsvarar vad köparen med fog har anledning att anta. Det är inte bara faktiska fel som kan föreligga vid köpet, dvs avvikelser som hänför sig till egendomens fysiska beskaffenhet. Egendomen kan även vara behäftad med vad vi jurister bruka kalla rättsliga fel. Ett sådant fel föreligger när egendomen belastas av en rätt som tillhör annan än säljaren. Exempelvis kan annan än säljaren vara ägare till egendomen eller tredje man ha panträtt eller liknande i den. I denna artikel ska jag redovisa vad som gäller i detta sammanhang.

    Äganderättsförbehåll

    Vid försäljning på avbetalning är det inte ovanligt att egendomen överlåts med ett äganderättsförbehåll. Ett sådant förbehåll innebär att egendomen kvarstår som säljarens egendom till dess den är fullt betald. Skulle köparen inte fullgöra sin betalning enligt avtalet, kan säljaren med stöd av äganderättsförbehållet begära egendomen tillbaka. Köparen äger inte egendomen innan han fullgjort sina förpliktelser gentemot ursprunglig säljare och får inte i sin tur sälja egendomen vidare innan så skett. Skulle en försäljning ske i strid mot äganderättsförbehållet hamnar den nya köparen i en besvärlig situation. Den ursprungliga säljaren kan hävda att han har bättre rätt till egendomen eftersom han fortfarande är ägaren. Den nya köparen kan i sin tur vara av uppfattningen att han köpt egendomen i god tro eftersom han inte kände till äganderättsförbehållet. Frågan är då vem som har rätt till egendomen?

    Godtrosförvärv

    Frågan bedöms i regel enligt lagen från 1986 om godtrosförvärv av lösöre. Ett fullbordat godtrosförvärv innebär att köparen genom köpet utsläcker tredje mans rätt till egendomen. Vid ett godtrosförvärv förlorar den ursprungliga egendomens ägare sin äganderätt till egendomen även om han var egendomens ägare när säljaren felaktigt överlät den till den nya köparen. Lagen gäller emellertid lösöre. Med lösöre avses lösa saker. Lagen tillämpas inte på förvärv av pengar, skuldebrev, värdepapper, fordringar, byggnad på ofri grund eller egendom som utgör tillbehör till fast egendom

    Förutsättningarna för godtrosförvärv

    För att ett godtrosförvärv ska anses föreligga måste vissa förutsättningar enligt lagen vara uppfyllda.

    1) För det första måste egendomen vara i säljarens besittning. Det anses dock i detta sammanhang vara tillräckligt att egendomen är i sk medelbar besittning, som t ex när en egendom är lämnad av säljaren till verkstad för reparation.
    2) För det andra ska överlåtelsen ha skett genom ett giltigt köp. Lagen om godtrosförvärv av lösöre omfattar singularfång (köp, byte eller gåva).
    3) För det tredje krävs att köparen får egendomen i sin besittning.
    4) Slutligen krävs att köparen är i god tro gällande säljarens behörighet och överlåta egendomen. Han måste dessutom vara i god tro såväl vid tidpunkten för när avtalet slöts som när egendomen överlämnas.

    Innebörden av god tro

    En köpare ska anses ha varit i god tro endast om det är sannolikt att egendomens beskaffenhet, de förhållanden under vilka den utbjöds och omständigheterna i övrigt var sådana att han inte ”borde ha misstänkt” att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen. Bedömningen sker normalt i två led. I det första ledet bedöms vad som faktiskt förekommit vid köpet. I det andra ledet ska avgöras om omständigheterna varit sådana att köparen borde ha misstänkt säljarens bristande behörighet. Här ska de samlade omständigheterna beaktas.

    Bevisbördan

    Den ursprungliga rätta ägaren anses ha bevisbördan för att köparen insåg att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen, dvs. för faktisk insikt eller “medveten ond tro”. Köparen har däremot bevisbördan för att göra sannolikt att sådana omständigheter var för handen att han inte borde ha misstänkt att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen.

    Undersökningsplikt

    I rättspraxis har uppställts en långtgående plikt för köparen att undersöka om säljaren äger rätt att förfoga över den egendom som ska överlåtas. Kravet på undersökningsplikt blir strängare vid köp av egendom som normalt kan vara föremål för äganderättsförbehåll eller som vanligtvis används av annan än ägaren. Som exempel kan nämnas bilar och andra motorfordon som regelmässigt eller i allt fall mycket ofta säljs på kredit med ägarförbehåll för säljaren. Det åligger därför köparen att förvissa sig om att säljaren har rätt att genomföra försäljningen. Detta görs lämpligen genom att begära att få ta del av dennes köpekontrakt med tidigare säljaren samt kvittot på att köpeskillingen är fullbetald. Det kan också rekommenderas att man tar en kontakt med den tidigare säljaren. Även när priset är lågt kan köparen ha anledning att vara misstänksam. På samma sätt gäller att man ska vara särskild försiktig vid förvärv från någon som uppger sig handla som fullmäktig eller ställföreträdare för annan.

    Förlorarar äganderätten

    I den situation en köpare kan anses ha gjort ett godtrosförvärv har den som förlorat äganderätten rätt att kräva att få lösa tillbaka egendomen. Lösenbeloppet ska motsvara köparens kostnader för förvärv av egendomen och för förbättringar av densamma. Lösen ska dock högst uppgå till egendomens allmänna marknadsvärde. Ägaren måste emellertid kräva tillbaka egendomen från köparen inom sex månader från det att han fick eller måste antas ha fått kännedom om köparens innehav av egendomen. Gör han inte det förlorar han rätten att kräva tillbaka egendomen. Köparen har då gjort ett ”exstinktivt godtrosförvärv” som innebär att den ursprungliga rätta ägarens rätt utsläcks helt.

    Ersättningsskyldighet

    Om den godtroende köparen bli skyldig att avstå egendomen till den rätte ägaren mot lösen, torde säljaren bli skadeståndsskyldig för mellanskillnaden mellan lösenpriset och varans värde. Har köparen emellertid gjort ett extensivt godtrosförvärv blir det normalt inte aktuellt för köparen att göra gällande något felansvar gentemot säljaren. Däremot kan den tidigare ägaren begära ersättning av säljaren.

    Stöldgods

    Slutligen kan anmärkas att det efter en lagändring år 2003 inte längre är möjligt att göra godtrosförvärv av stöldgods och annan olovligt tillgripen egendom. Har en egendom frånhänts ägaren genom olovligt tagande är det inte möjligt att göra ett godtrosförvärv. Ägarens rätt till egendomen upphör inte i ett sådant fall och ägaren har rätt att få tillbaka den utan lösen. Kräver ägaren inte tillbaka egendomen från innehavaren inom sex månader från det att han fick eller måste antas ha fått kännedom om dennes innehav, får köparen dock äganderätt till egendomen.

  • Hyresavtalets form

    Hyresavtalets form

    Grundläggande krav på avtalet

    Enligt kapitel 12 i jordabalken, populärt kallat hyreslagen, ställs vissa grundläggande krav på avtalet för att det ska anses vara ett hyresavtal i hyreslagens mening. Förutom att det ska föreligga ett avtal om upplåtelse ska (i) det som hyrs ut vara ett objekt i form av hus eller del av hus och (ii) rätten till nyttjandet av hyresobjektet ska ske mot ersättning. Saknas något av de nödvändiga kriterierna i avtalet är avtalet inte ett hyresavtal som omfattas av hyreslagen.

    Även andra faktorer kan medföra att det inte är fråga om ett hyresavtal. Hyresrätten ska vara lokaliserad till ett bestämt utrymme i huset och hyresgästen ska, i vart fall under perioder, ha ensamrätt att disponera utrymmet. Det finns även ett flertal avtalssituationer då avtalet formellt sett faller under hyreslagen, men ändå inte bedömts som ett hyresavtal eftersom det hyresrättsliga inslaget i avtalet har fått en underordnad betydelse.

    Krav på skriftlighet?

    Enligt hyreslagen krävs det inte att ett hyresavtal ingås i skriftlig form för att det ska vara giltigt och bindande. Istället tillämpas avtalslagens regler i bedömningen om ett bindande avtal har uppstått. Hyresavtalet kan sålunda även ingås i muntlig form. Såväl muntliga avtal som muntliga tillägg till skriftliga hyresavtal är giltiga. I förhållande till ett muntligt har emellertid ett skriftligt avtal den fördelen att risken minskar betydligt för att det uppstår tvister eller osäkerhet om avtalets innehåll.

    Om hyresvärden eller hyresgästen kräver skriftform ska hyresavtalet enligt hyreslagen upprättas skriftligen. För det fall endera parten vägrar upprätta avtalet i skriftlig form finns det dock inga uttryckliga sanktioner i hyreslagen. I den juridiska litteraturen har det hävdats att en hyresgäst i vissa fall skulle kunna förlora sitt besittningsskydd vid sådan vägran samt att hyresvärdens vägran kan medföra att hyresgästen har rätt att frånträda hyresavtalet. Det är emellertid osäkert vilka konsekvenser en vägran kan medföra.

    Part kan väcka talan i domstol om den andre parten vägrar att upprätta skriftligt avtal. I ett sådant fall kan part yrka förpliktande för motparten att vid äventyr av vite fullgöra sin skyldighet att upprätta avtalet skriftligen. Förfarandet kan emellertid försvåras om innehållet är tvistigt mellan parterna. Vid sådana förhållanden kan en fastställelsetalan föras i domstol för att få klarhet i tvistefrågorna.

    Avtalstolkning

    Vid avtalstolkningsfrågor i samband med lokalupplåtelser skiljer sig tvisterna i regel inte nämnvärt från andra kommersiella tvister. När avtalsparterna är mer eller mindre jämställda, tolkas avtalet som utgångspunkt som kommersiella avtal i allmänhet. Skulle emellertid hyresgästen ha en underlägsen ställning kan det aktualisera hyresrättsliga begrepp eller skyddsregler vid avtalstolkningen. Det finns exempel på att Högsta domstolen vid oklarheter i avtalet låtit de hyresrättsliga reglerna eller ändamålet bakom dessa få genomslag vid tolkningen av avtalet, jfr NJA 1986 s. 503, NJA 1993 s. 555.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Fel i köp av fastighet

    Fel i köp av fastighet

    I 4 kapitlet jordabalken regleras köp av fastighet. De huvudsakliga fel som kan uppstå vid sådant köp är rättsliga fel enligt 4 kapitlet 17 § jordabalken, rådighetsfel enligt 4 kapitlet 18 § jordabalken och fysiska fel enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken. I denna artikel behandlas den sista typen av fel.

    Fysiska fel

    Av 4 kapitlet 19 § jordabalken följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (s.k. abstrakt fel) har köparen rätt till prisavdrag eller att häva köpet.

    Om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, har köparen dessutom rätt till skadestånd. Om säljaren i samband med köpet lämnar en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten anses uppgiften följa av avtalet. För att en uppgift från en säljare ska ses som en utfästelse måste uppgiften vara preciserad, ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen och ha betydelse för köpet (se Grauers, Fastighetsköp, 21 upplagan, s. 140 ff).

    Undersökningsplikt

    Enligt 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

    En utfästelse från säljarens sida medför i regel att köparens undersökningsplikt bortfaller helt eller delvis (se t.ex. NJA 1983 s. 858). Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Det föreligger således inte undersökningsplikt avseende förhållanden som bestämts i avtalet eller rörande sådant som utfästs av säljaren. Endast om det redan vid en ytlig genomgång framstår som uppenbart att en utfästelse inte kan överensstämma med de verkliga förhållandena infaller en undersökningsplikt som motsvarar vad som normalt gäller.

    Särskilt om prisavdrag

    Om fastigheten är behäftad med fel har köparen som nämnts rätt till bl a prisavdrag. Avdraget ska, enligt 4 kapitlet 19 c § jordabalken, beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Avdragsberäkningen är proportionell (”proportionella metoden”). Den består av två steg. (i) Först skall fastighetens marknadsvärde utan respektive med felet beräknas per tillträdesdagen. Skillnaden kan lämpligen räknas ut som en procentandel. (ii) Därefter ska köpeskillingen sättas ned med samma procentandel.

    Ofta är det betydande svårigheter att tillämpa den proportionella metoden, se NJA 1988 s. 3 och NJA 1988 s. 363. Ett alternativ är att avdraget ska beräknas med utgångspunkt från reparationskostnaden, dvs kostnaden för att sätta fastigheten i felfritt skick (”direktmetoden”).

    Som framgår av förarbetena till 4 kapitlet 19 c § jordabalken (prop. 1989/90:77) har lagstiftaren varit medveten om problemet med att tillämpa den proportionella metoden och har därvid uttalat hur man ska förhålla sig till direktmetoden (prop. 1989/90:77 s. 65): ”I många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnaderna att avhjälpa felet tjäna som vägledning (jfr NJA 1984 s. 3 och 1988 s. 1).”

    Reklamation

    Enligt 4 kapitlet 19 a § jordabalken får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inget formkrav på reklamationen. Trots att en muntlig reklamation är tillräcklig bör en reklamation alltid även framföras i skriftform. Härigenom säkras bevisning om att reklamation faktiskt har skett samt reklamationens innehåll.

    Skyldigheten att reklamera uppkommer inom skälig tid efter att köparen märkt eller bort märka felet. När köparen borde ha märkt felet, kan vara beroende av köparens sakkunskap. Tidsfristen ”skälig tid” varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Enligt Högsta domstolen får man ta hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet, jfr NJA 2008 s. 1158. Normalt bör bedömningen vara strängare om köparen är näringsidkare än om han är privatperson. Det bör även beaktas vilken sakkunskap köparen har. En köpare kan behöva hjälp av en sakkunnig för att bedöma om det föreligger ett fel som kan göras gällande mot säljaren. Därutöver bör köparen ha viss, om än begränsad, tid att överväga alternativet att kräva ersättning av en besiktningsman i stället för att gå på säljaren. Slutligen menade Högsta domstolen att man i undantagsfall även kan beakta sjukdom och liknande omständigheter av personlig art på köparens sida.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal om köp av fastighet och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Undersökningsplikt vid köp av fastighet

    Undersökningsplikt vid köp av fastighet

    Enligt 4 kap 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

    Även svårtillgängligt utrymme – såsom kryputrymme under byggnad – omfattas av undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Ingrepp i byggnad eller mark behöver dock normalt inte göras för att undersökningsplikten skall anses vara fullgjord, se NJA 1975 s. 545 (diffusionsspärr), NJA 1979 s. 790 (sjunkbrunn), NJA 1983 s. 858 (golvbjälklag) och NJA 1984 s. 3 (slutet vindsutrymme). Om köparen anlitat besiktningsman som inte upptäcker visst fel är detta något som köparen själv ansvarar för såvida felet är sådant att en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

    I ett meddelat domstolsavgörande missade en besiktningsman att det förelåg fukt i en krypgrund. Köparen menade emellertid att det var fråga om ett dolt fel och väckte talan om köpets återgång alternativt prisavdrag. Visserligen var utrymmet svårtillgängligt men så länge det inte krävdes ingrepp i byggnaden för att kunna inspektera ansåg tingsrätten att felet omfattades av undersökningsplikten. Av betydelse för bedömningen av omfattningen av undersökningsplikten var även att byggnaden var över 30 år gammal, att det var fråga om ett fritidshus och att plintgrunden var igentäckt med skivor. Det förhållandet att köparen anlitat en besiktningsman för att utföra överlåtelsebesiktningen befriade inte köparen från sin undersökningsplikt. För det fall besiktningsmannen brustit i sin undersökning är det något som köparen – i förhållande till säljaren – själv får bara ansvaret för konstaterade tingsrätten. Köparen ansågs sammantaget inte ha fullgjort sin undersökningsplikt och yrkandena om köpets återgång alternativt prisavdrag ogillades. Domen har inte överklagats.

  • Distribution i egen eller annans regi

    Distribution i egen eller annans regi

    Vid en marknadslansering av en produkt är valet av exploateringsform en av de viktigaste frågorna som företaget har att ta ställning till. Ska en ny produkt lanseras av ett nystartat företag måste i regel tillverkning och försäljning ske genom den egna organisationen. Skälet till detta är att det vanligtvis är svårt att hitta intresserade samarbetspartners innan produkten blivit inarbetat och etablerad.

    Exploatering i egen regi

    Det ska dock framhållas att många företag ser fördelar med att exploatera sin produkt i egen regi. Den främsta fördelen är att ha kontroll över hela processen allt ifrån produktens utseende, funktion och kvalitet till marknadsföringskoncept. Därtill kan all know-how som byggs upp inom såväl tillverkning som försäljning stanna inom företaget.  Exploatering i egen regi är dock resurskrävande och fordrar kompetent personal och tillgång till ett betydande kapital. Denna exploateringsform är därför förenad med större risker jämfört med många andra former.

    Licensiering och liknande former för exploateringen

    Att låta annan tillverka produkten är mindre riskbetonat. Exempel på sådana samarbetsformer är licensiering, legotillverkning eller underleveranser med egen slutmontering.

    En licensering innebär i regel att produktbolaget (licensgivaren) licenserar ut en rättighet till annan att tillverka och sälja produkten på viss marknad. Ersättning kan utgå med en engångsroyalty vid avtalets ingående som ersättning för tillgången till know-how, samt en löpande royalty beräknad på nettoförsäljningsvärdet av alla exemplar av produkten som licenstagaren säljer under avtalet. Licensgivning ger produktbolaget (licensgivaren) stora fördelar i form av kapitalbindning. Dessutom är den ekonomiska risken låg. Skulle licenstagaren vara framgångsrik finns stora möjligheterna till vinst. Vid en felsatsning blir förlusterna begränsade eftersom kostnaderna för produktionen och marknadsinsatserna tas av licenstagaren. Licensavtal innehåller normalt också en exitmöjlighet om licenstagaren inte uppnår viss minimiförsäljning.

    Den största nackdelen med licensgivning är förlorad kontroll över tillverkning och försäljning. Risken är också att licenstagaren på sikt försöker göra produkten till ”sin egen”.

    Ett ytterligare alternativ kan vara att låta ett eller flera företag tillverka produkten som legotillverkare. Arrangemanget har i stort sett samma fördelar och nackdelar som licensering, dock med skillnaden att produktbolaget själv tar hand om försäljningen. Vanliga nackdelar med detta arrangemang är svårigheter att hitta leverantörer som upprätthåller rätt pris och är pålitliga när det gäller leveranser och kvalitet. Det krävs också ofta stora resurser för administration och övervakning av underleverantörerna.

    Försäljning genom annan

    Försäljning av produkter genom annan kan ske i många olika former. Det finns en rad olika avtalsmodeller för hur ett sådant samarbete kan vara reglerat. De vanligaste formerna för sådana distributionsmodeller i Sverige är:

    • Agentavtalet
    • Återförsäljaravtalet
    • Kommissionsavtalet
    • Franchiseavtalet

    Såväl i dagligt tal som i skriftliga avtal är det vanligt att man använder begreppen ”agent” och ”agentur” utan att det klart framgår om man avser ett agent-, ett återförsäljar- eller ett kommissionsförhållande. Det kan därför vara lämpligt att reda ut begreppen.

    Enligt svensk rätt är en handelsagent en näringsidkare som avtalat med en annan (huvudmannen) att inhämta anbud till huvudmannen eller att ingå avtal i huvudmannens namn (1 § lagen om handelsagentur). I regel erhåller agenten ersättning i form av provision på försäljningen.

    En återförsäljare köper huvudmannens produkter och säljer dessa vidare i eget namn och för egen räkning. Förtjänsten som återförsäljaren kan tillgodogöra sig är marginalen mellan inköpspriset och försäljningsintäkten.

    För att kommission i kommissionslagens mening ska föreligga krävs att fem rekvisit är uppfyllda. Det ska föreligga (i) ett uppdrag (ii) att för en annan persons räkning (iii) men i eget namn (iv) sälja eller köpa (v) lös egendom. Den som har åtagit sig uppdraget kallas kommissionär. Ersättning till kommissionären utgår i form av provision på avtalen.

    Franchising i sin tur är en blandning av olika distributionsmodeller. Liksom återförsäljaren säljer franchisetagaren produkterna i eget namn och för egen räkning. Den största olikheten i förhållande till återförsäljararrangemanget är att franchisetagaren knyts närmare leverantören (franchisegivaren) genom detaljerade föreskrifter om hur marknadsföringen ska ske. Franchiseavtalet kan sägas var en kombination av ett återförsäljaravtal och ett licensavtal avseende användningen av franchisegivarens varumärken och andra kännetecken samt know-how.  Försäljningen sker i ett enhetligt affärskoncept som tillämpas av alla franchisetagare som ingår i systemet.

    Val av försäljningsform

    Vid val av försäljningsform bör man hålla i minnet att lagstiftningen mellan agenter och kommissionärer å ena sidan skiljer sig från vad som gäller för återförsäljare, licenstagare eller franchisetagare å andra sidan. Inom svensk rätt, och även inom de övriga EU-ländernas lagstiftningar, finns tvingande lagstiftning till förmån för agenter och kommissionärer. Bl a finns tvingande lagstiftning om ersättning till agenter eller kommissionärer vid avtalets upphörande. Sådan lagstiftning saknas för återförsäljare, licenstagare och franchisetagare. Inom konkurrenslagstiftningen är det emellertid tvärtom. Agenter och kommissionärer omfattas normalt inte av konkurrenslagstiftningen. För återförsäljar-, licens- och franchiseförhållanden finns däremot restriktiva regler.

    INTER, och framförallt advokaten Andreas Hagen, biträder regelbundet företag vid avtalsskrivning och övriga frågor relaterade till distributionsrätten.

  • Kapitalförstöring mellan delägare

    Kapitalförstöring mellan delägare

    I samband med att ett mindre företag bildas har delägarna så gott som alltid en mycket positiv syn på det kommande samarbetet dem emellan. Det är sällan som någon vill diskutera hur eventuella samarbetssvårigheter i framtiden skall kunna lösas. Som advokat kommer man många gånger in i bilden alldeles för sent, dvs. när problemen redan har uppstått. Någon av delägarna vill då ha hjälp med att lösa den juridiska delen av problemen. De mest svårlösta problemen uppstår som regel i bolag med endast två delägare och som har startat företaget utan att samtidigt träffa ett delägaravtal.

    För det fall att delägarna vid en tvist inte kan träffa en snabb uppgörelse i fråga om vem av delägarna som skall lösa ut den andre uppstår en låst situation som i många fall blir förödande för bolagets verksamhet. Följden kan bli att viktiga beslut för företagets löpande verksamhet inte fattas eller att beslut fattas utifrån delägares personliga intressen i den uppkomna tvisten och inte utifrån vad som är bäst för bolagets verksamhet på längre sikt. Var och en av delägarna kan också komma att försöka få över kunder på ”sin sida”, vilket medför att kunder hamnar i en för dem obehaglig situation som kan leda till att de söker sig till en annan leverantör.

    Delägaravtal

    Genom att träffa ett delägaravtal redan från start kan man försäkra sig om att en eventuell tvist i framtiden inte kommer att medföra att bolagets verksamhet drabbas negativt med kapitalförstöring som följd. Innehållet i ett delägaravtal varierar från fall till fall. Det är viktigt att man inte använder sig av en standardmall, utan att man utformar avtalet utifrån de avsikter och förutsättningar som föreligger i det specifika fallet.

    Vid en tvist mellan delägarna är det vanligt att båda delägarna har intresse av att lösa ut den andre delägaren. För att möjliggöra en snabb uppgörelse krävs det att samtliga aktier finns tillgängliga för överlåtelse. Aktierna får således inte vara pantsatta eller möjliga att överlåta till någon utomstående. Lösningen blir då att i delägaravtalet formulera ett förbud mot att pantsätta aktierna och att överlåta aktierna. Vidare bör delägare som är gift ha ett äktenskapsförord som undantar aktierna ifrån giftorätten. Genom att gemensamt deponera aktierna i bank med ett särskilt avtal om att de utgör säkerhet för delägaravtalets fullgörande säkerställer man att aktierna inte kommer på villovägar.

    Rätt att lösa ut den andre

    Nästa fråga att lösa blir då hur man skall fastställa vem av delägarna som skall ha rätt att lösa ut den andre delägaren och till vilket belopp. Den delägare som blir tvungen att sälja sina aktier vill självklart ha ut ett så högt pris som möjligt. Utifrån den synvinkeln är den lämpligaste lösningen att man i delägaravtalet anger att aktierna skall försäljas genom en intern auktion, dvs. den av delägarna som bjuder högst för den andres aktier får förvärva aktierna i fråga och kommer således att därefter vara ensam aktieägare i bolaget. Nackdelen med detta förfarande kan bli att den ekonomiskt svagare parten inte har möjlighet att bjuda över trots att han anser att aktierna innehar ett högre värde än motpartens bud. Enligt min mening överväger dock fördelarna och jag anser att denna lösning är den bäst lämpade för att förhindra risken för kapitalförstöring vid en eventuell tvist. Andra lösningar kan naturligtvis också förhandlas fram mellan delägarna.

    För det fall att delägarna väljer lösningen med en intern auktion bör det tänkta förfarandet vara beskrivet i detalj i avtalet, t ex med angivande av att auktionen skall hållas av bolagets revisor senast två månader efter det att en av delägarna skriftligen har påfordrat detta. Ett välformulerat delägaravtal är inte bara till fördel för företaget, utan även för samarbetet då delägarna vet vilka följderna blir av att det uppstår en konflikt som inte kan lösas.

  • Hyresvärdens svarsskyldighet vid överlåtelse

    Som huvudregel gäller att hyresgästen inte äger rätt att överlåta hyresrätten till en lokal utan hyresvärdens samtycke.[1] Det finns flera undantag från denna huvudregel då hyresgästen under vissa förutsättningar kan få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse.[2] Om hyresrätten överlåtes utan hyresvärdens samtycke eller utan att hyresnämnden givit tillstånd, kan hyresrätten bli förverkad.[3]

    Vid en förestående överlåtelse av en hyresrätt är hyresgästen i första hand hänvisad till att inhämta ett samtycke från hyresvärden. Har hyresgästen begärt hyresvärdens samtycke åligger det värden att besvara hyresgästens överlåtelseförfrågan inom tre veckor. Dessutom måste hyresvärden ha ”skälig anledning” att vägra samtycke. Svarar inte hyresvärden inom treveckorsfristen, eller föreligger inte skälig anledning till att motsätta sig överlåtelsen, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid oavsett hur många år som återstår av hyrestiden enligt hyresavtalet.[4] Vid sådan uppsägning gäller istället uppsägningstid enligt bestämmelserna i 6 § andra stycket hyreslagen.

    Uppsägningsrätten har huvudsaklig betydelse för lokaler. Det är många hyresvärdar som inte känner till regeln om svarsskyldighet inom treveckorsfristen. En illojal lokalhyresgäst kan sålunda vara frestad att utnyttja regeln för att försöka ”ta sig ur” ett långtidsavtal i förtid genom att överrumpla hyresvärden. Det är sålunda av stor vikt att hyresvärdar dels har kunskap om tidsgränsen på tre veckor och dels har utarbetat korrekta rutiner för att besvara överlåtelseförfrågningar.

    För att hyresvärden ska ha skyldighet att svara på en överlåtelseförfrågan måste hyresgästens begäran om samtycke avse ett konkret förslag till överlåtelse. Hyresgästen kan inte kräva att få ett ”allmänt medgivande” till överlåtelse av hyresvärden.

    Treveckorsfristen räknas från det att hyresvärden fått hyresgästens överlåtelseförfrågan. Hyresgästen har bevisbördan för att samtycke har begärts.

     

    [1] 32 § första stycket hyreslagen.

    [2] Se bl a advokat Andreas Hagens artikel https://www.inter.se/overlatelse-av-rorelse-och-lokal/

    [3] Bestämmelserna om förverkande finns under 42–43 §§ hyreslagen.

    [4] 32 § andra stycket hyreslagen.

  • Köprättsliga garantier

    Som advokat får jag tillfällen att diskutera garantier med entreprenörer. Jag har då upptäckt att begreppet garanti ges olika innebörd beroende på vem man talar med. Det finns därför anledning att beröra garantifrågan i en artikel.

    Den enklaste formen av garanti är en utfästelse om att exempelvis ett föremål är gjort för hand, tillverkat av visst material eller kommer från visst land. Av större intresse är de garantier som innebär att en prestation garanteras under viss tidsperiod. En tidsbestämd garanti är av två olika huvudtyper. Den svagare typen av dessa är en garanti från entreprenören om att prestationen är felfri vid leveransen. En sådan garanti kallas Almén-garanti och innebär egentligen inget längre åtagande än vad som följer av allmänna felregler, dvs att entreprenören svarar för ursprungliga fel och åtar sig att avhjälpa dessa om  sådana upptäcks under viss tid. Den starkare typen av tidsbestämd garanti är en utfästelse om funktionen under viss tid. En sk funktionsgaranti innebär att  entreprenören svarar för att entreprenaden uppfyller åsyftad användbarhet och  egenskap under garantitiden och blir i praktiken ett strikt ansvar för en  försämring.

    För konsumenter är skillnaden mellan den ena eller den andra typen av garanti i regel helt obegriplig. För att skydda konsumenten har man därför i konsumenttjänstlagen föreskrivit att det i konsumentsammanhang inte är tillåtet för en näringsidkare att lämna en tidsbestämd garanti i annan form än som en funktionsgaranti. Varje form av tidsbestämd garanti ska enligt konsumenttjänstlagen därför anses utgöra en funktionsgaranti. Skulle resultatet försämras under tiden ska tjänsten enligt huvudregeln anses som felaktig oavsett om felet funnits innan avlämnandet eller uppstått först senare.

    En garanti har även betydelse för hur man ska placera bevisbördan. Har en garanti lämnats av entreprenören antas det att ett fel som uppkommer under garantitiden omfattas av garantin om inte entreprenören kan bevisa att felet istället beror på beställaren. För att fullgöra sin bevisbörda är det dock tillräckligt att entreprenören gör sannolikt att felet härrör till beställaren. Genom att bevisbördan läggs på entreprenören på detta sätt fungerar även de svagare typerna av garantier i praktiken som en garanti för leveransens funktionsduglighet.

  • Passivitet vid avtalsbekräftelse

    Det är vanligt vid försäljning att en part bekräftar uppgörelsen med en orderbekräftelse eller annan liknande avtalsbekräftelse. Om mottagaren av en sådan bekräftelsehandling förhåller sig passiv kan detta leda till rättsverkningar av olika slag. Passivitet kan medföra avtalsverkan, presumtionsverkan eller bevisverkan. Presumtionsverkan kan te sig förmånligare än avtalsverkan eftersom presumtionsverkan ger utrymme för att föra motbevisning om handlingens riktighet. I anledning av svårigheter att föra bevisning kan emellertid resultatet av en presumtionsverkan ofta bli densamma som vid avtalsverkan.

    Rättsverkan av passivitet i samband med mottagande av en avtalsbekräftelse har i modernare tid prövats av Högsta domstolen i det sk landstingsfallet, NJA 2006 s. 638.

    Ett landsting hade efter förhandlingar med en motpart mottagit ett dokument från densamme som var benämnt som en ”slutlig överenskommelse”. Högsta domstolen konstaterade att dokumentet som översändes var en bekräftelse av ett påstått ingånget avtal och att landstinget därefter inte hörde av sig utan oskäligt uppehåll. Under sådana förhållanden ansåg Högsta domstolen att ett avtal får ansetts ha kommit till stånd i enlighet med dokumentets innehåll, när landstinget inte förmått visa att dokumentet inte korrekt sammanfattade ett träffat avtal.
    I ett särskilt tillägg i domen utvecklar Håstad sin syn på verkan av passivitet vid påstådda bekräftelser av ingångna avtal. Diskussionen har sin grund i huruvida 21 § lag om handelsagentur ska anses vara en allmän rättsgrundsats. I den aktuella bestämmelsen åläggs tredje man som har förhandlat med en handelsagent en reklamationsplikt mot en bekräftelse av ett påstått avtal från agentens huvudman för att inte åläggas bevisbördan för att bekräftelsen är felaktig. Enligt Håstad ”synes det lämpligt” att betrakta 21 § lagen om handelsagentur som uttryck för en allmän rättsgrundsats om man upprätthåller restriktionen, att en passiv mottagare har rätt att styrka att en bekräftelses innehåll var felaktigt. Härigenom skapas enligt Håstad ett instrument för åstadkommande av klarhet samtidigt som man ger en spärr mot missbruk. Stödet för en regel med anförd bevisbördeomkastning finner Håstad i NJA 1930 s. 131.

    Rättsfallet har kommenteras av Johnny Herre i Juridisk Tidskrift, Rättsverkan av passivitet vid mottagande av avtalsbekräftelse, JT 2006-07 s. 687 f. Herre har renodlat den princip som kommit till utryck i avgörandet NJA 2006 s 638 enligt följande.

    Det krävs följande för att bundenhet ska uppkomma:

    (i) mottagaren av meddelandet ska vara en näringsidkare,
    (ii) mottagaren ska ha förhandlat med avsändaren,
    (iii) det mottagna dokumentet ska innehålla en bekräftelse av ett påstått avtal,
    (iv) mottagaren har inte utan oskäligt uppehåll reklamerat innehållet i meddelandet, samt
    (v) mottagaren kan inte visa att avtal med annat innehåll har ingåtts.

    Den anförda principen får anses vara en vidareutveckling av tidigare praxis där passivitet inte har tillmätts lika stor betydelse. Underlåtenhet att reklamera mot en orderbekräftelser får vidare i regel större betydelse i kommersiella förhållanden än i konsumentförhållanden. Mellan privatpersoner, eller i avtalsförhållanden där i vart fall en av parterna är privatperson, har domstolarna tillämpat en försiktigare bedömning och uppställer inte någon generell aktivitetsplikt mot bekräftelsehandlingar.

  • Reklamera rätt

    I min yrkesutövning som advokat kommer jag ofta i kontakt med köpare som är missnöjda med ett köp efter att de upptäckt fel av ett eller annat slag på den köpta varan. I dessa sammanhang är det tyvärr inte ovanligt att köparen inte har fullgjort vad vi jurister benämner som köparens reklamationsplikt. Följden av detta är att köparen inte kan åberopa felet gentemot säljaren. I denna artikel ska jag redovisa vad som i huvudsak ingår i köparens reklamationsplikt. 

    En köpare får enligt köplagens bestämmelser inte åberopa att varan är felaktig om han inte lämnar meddelande till säljaren om felet (reklamation) inom skälig tid. Med uttrycket ”inom skälig tid” avses att ge köparen ett visst rådrum för att kunna överväga situationen. Vad som är en skälig tid får dock avgöras från fall till fall. Exempelvis ställs strängare krav på en näringsidkare än en privatperson när det gäller att reklamera snabbt. När köparen är en näringsidkare finns det nästan inte något utrymme för att ta hänsyn till personliga svårigheter såsom sjukdom mm, utan reklamation ska i regel ske omgående. Även den speciella situationen kan motivera omgående reklamation – t ex om varan utsätts för risk att förstöras helt eller kraftigt gå ned i värde om felet inte åtgärdas omedelbart.

    Tidsfristen inom skälig tid börjar räknas från det att köparen faktiskt upptäcker felet eller när han borde ha upptäckt felet. Den tidpunkt då köparen ”borde ha upptäck” felet följer oftast av köparens undersökningsplikt efter köpet. Köparen har att, så snart omständigheterna medger det, undersöka varan efter att den avlämnats. Undersökningen ska ske enligt ”god affärssed”. Omfattningen av den undersökning som bör vidtas får bland annat bedömas mot bakgrund av köparens förutsättningar. Kraven på en köpare av en maskinvara som har särskild kunskap och erfarenhet inom området blir strängare än de som kan ställas på en novis.

    I köplagen finns en yttersta frist inom vilken reklamation måste ske. Har mer än två år passerat efter det att köparen tagit emot varan är hans möjlighet att åberopa fel preskriberad och innebär att köparen inte längre kan åberopa fel i köpet. Huvudmotiveringen till den regeln är att säljaren inte ska behöva ansvara hur länge som helst för en vara som sålts.

    En reklamation kan vara muntlig eller skriftlig. Det är dock att rekommendera att man omgående följer upp och bekräftar en muntlig reklamation med en skriftlig reklamation för att förebygga invändningar från säljaren att reklamation ej framställts på ett korrekt sätt eller överhuvudtaget.

    Det är inte tillräckligt att köparen i allmänna ordalag ger till känna att han är missnöjd med en vara. Det måste klart framgå att det är ”fel” han vill göra gällande. Det krävs naturligtvis ingen teknisk eller liknande redogörelse för felet, utan det är tillräckligt att köparen beskriver hur felet yttrar sig. Detta kan exempelvis ske vid en maskinleverans genom en uppgift om att maskinen inte fungerar för det avsedda ändamålet. Skälet till kravet på viss precision är främst säljarens befogade intresse av att få närmare kunskap om de åtgärder som kan komma att bli aktuella för att undersöka felet och eventuellt få det åtgärdat.

    Av reklamationsbestämmelserna i köplagen följer också att köparen måste reklamera varje fel för sig. Det räcker alltså inte med att han reklamerar ett fel för att bevara rätten att senare göra felpåföljder gällande avseende andra fel. Köparen behöver dock inte vid reklamationstillfället precisera den eller de påföljder som han vill göra gällande. Det kan göras senare, dock inom skälig tid efter att man påtalat felet.

    Rättsföljden av att köparen inte fullgjort sin reklamationsplikt är att köparen förlorar rätten att överhuvudtaget göra gällande felet på varan gentemot säljaren. Detta innebär inte bara att köparen förlorar rätten att framföra egna anspråk mot säljaren i anledning av felet. Köparen kan inte heller åberopa felet som grund för att inte betala köpeskillingen för varan.

    Det är i sin tur viktigt för en säljare att genast göra klart för köparen om han anser att köparen reklamerat för sent. Det händer ibland att en köpare reklamerar för sent och säljaren efter att ha mottagit reklamationen ger sig in i förhandlingar med köparen om det påstådda felet utan att anmärka något om att reklamationen skett för sent. Om säljaren därvid med sitt uppträdande ger köparen anledning att tro att han har avstått från att göra gällande en invändning om för sen reklamation, kan säljarens rätt till en sådan invändning gå förlorad.

    Slutligen måste påpekas att köparens reklamation av fel går på säljarens risk. Det innebär att det är säljaren som står risken för att reklamationen försenas, förvanskas eller inte alls kommer fram till säljaren. En förutsättning för detta är emellertid att köparen kan visa att meddelandet har avsänts på ett “ändamålsenligt” sätt. Häri ligger bland annat att reklamationen ska ha avsänts inom sådan tid att meddelandet under normala förhållanden kommer till säljaren inom den tid reklamation ska ske.