Författare: Andreas Hagen

Ansvar för fel i köp av fastighet

Säljarens ansvar för fel i köp av fastighet tillhör de mest komplicerade frågorna i förmögenhetsrätten. De huvudsakliga fel som kan uppstå vid köp av en fastighet är rättsliga fel enligt 4 kapitlet 17 § jordabalken, rådighetsfel enligt 4 kapitlet 18 § jordabalken och fysiska fel enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken. I denna artikel behandlas den sista typen av fel.

Jordabalkens definition av fysiska fel i fastighet

Av 4 kap. 19 § jordabalken framgår att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (s.k. abstrakt fel) har köparen rätt till prisavdrag eller, om skadan är av väsentlig betydelse, rätt att häva köpet.

Om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, har köparen dessutom rätt till skadestånd.

Om säljaren i samband med köpet lämnar en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten anses uppgiften följa av avtalet. För att en uppgift från en säljare ska ses som en utfästelse måste uppgiften vara preciserad, ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen och ha betydelse för köpet se Grauers, se Fastighetsköp, 21 upplagan, s. 140 ff).

En gräns dras mot uppgifter som är så allmänt hållna att de bara kan betraktas som allmänt lovprisande. Sådana uppgifter om fastigheten är inte att betrakta som en utfästelse i rättslig mening.

Köparens undersökningsplikt

Köparen får inte som fel åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (se 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Det är med andra ord endast dolda fel som en köparen kan åberopa gentemot en säljare.

Den fastighetsrättsliga undersökningsplikten är långtgående och mer omfattande än undersökningsplikten vid köp av lös egendom. Undersökningsplikten är att uppfatta som en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren; säljaren ansvarar för dolda fel och köparen får själv stå för upptäckbara fel.

Undersökningspliktens omfattning varierar utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och kan vara normal, utökad eller reducerad.

Bedömningen av om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt görs som utgångspunkt utifrån vad en normalt erfaren och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning. Köparen har i allmänhet att själv bära risken för fel som denne inte känt till men bort upptäcka vid en med tillräcklig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten.

Undersökningsplikten omfattar i normalfallet allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Ett i och för sig svårtillgängligt utrymme, såsom kryputrymme under byggnad, omfattas av undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Ingrepp i byggnad eller mark behöver dock normalt inte göras, se NJA 1975 s. 545.

Finns symtom på fel (exempelvis lukt och fuktfläckar m.m. i en byggnad) utökas undersökningsplikten. Ofta måste då en särskilt sakkunnig anlitas. Det kan också uttryckas så att gränsen för vad som är upptäckbart förskjuts. Gränsen kan också förskjutas av att säljaren ger s.k. varnande besked, t.ex. att vattnet i en brunn kanske kan sina eller vara förorenat. Fastighetens ålder och skick samt iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än vad som annars behövs. Det ligger i sakens natur att en köpare, oavsett undersökningens omfattning, ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning och därför i stället bör anlita någon som har erforderliga kunskaper på området.

Har säljaren eller köparen anlitat en besiktningsman utökas undersökningsplikten, om besiktningsmannen gjort påpekanden i besiktningsprotokollet, se NJA 1998 s. 407.

En utfästelse från säljarens sida medför i regel att köparens undersökningsplikt gällande det utfästa reduceras eller bortfaller helt, se t.ex. NJA 1983 s. 858. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett.

Särskilt om prisavdrag

Om fastigheten är behäftad med fel har köparen som nämnts rätt till bl.a. prisavdrag. Avdraget ska, enligt 4 kap. 19 c § jordabalken, beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick.

Eftersom det ofta är svårt att med säkerhet bestämma den värdeminskning ett visst fel för med sig kan kostnaden för att åtgärda felet, enligt rättspraxis, tjäna som vägledning vid en skönsmässig bedömning av prisavdragets storlek (se t.ex. NJA 1988 s. 3).

Särskilt om reklamationsplikt

Enligt 4 kap 19 a § första stycket jordabalken får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 4 kap 19 § jordabalken om köparen inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att denne märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Tidsfristen varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Vad som är ”skälig tid” får således bedömas från fall till fall. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson. Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet som normalt beaktas. En köpare kan behöva anlita en sakkunnig person för att bedöma huruvida det föreligger fel som kan göras gällande mot säljaren. Det kan vidare vara nödvändigt att göra en särskild undersökning av fastigheten. Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2008 s. 1158 godtagit att en köpare reklamerade 4,5 månader efter det att denne bort märka felet (fuktskador).

I 4 kap 19 a § andra stycket jordabalken anges att köparen, utan hinder av tidsfristen i första stycket samma paragraf, får åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Har säljaren handlat illojalt kan säljaren sålunda inte åberopa reklamationsreglerna för att undvika köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan vänta i obegränsad tid med att reklamera felet efter det att köparen märkt det. En sådan passivitet kan enligt allmänna avtalsrättsliga principer medföra att man förlorar rätten att åberopa felet. Vidare gäller även här de allmänna reglerna om preskription av fordringar.

INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal om köp av fastighet och andra avtal med anknytning till fastigheter. INTER:s advokater företräder regelbundet såväl köpare som säljare i tvister gällande fel i köp av fastighet.

2024-07-20
Hävningsrätt vid dröjsmål med betalningen

Om köparen vid ett kreditköp av en vara inte betalar i rätt tid eller med rätt belopp föreligger det en dröjsmålssituation. Är dröjsmålet dessutom väsentligt har säljaren rätt att häva köpet med stöd av köplagen. Vid bedömning av vad som utgör ett väsentligt dröjsmål tar man i första hand hänsyn till köpets karaktär samt om betalningsdröjsmålet avser hela eller bara en del av betalningen.

Förbehåll

Har köparen emellertid fått godset i sin besittning har säljaren inte längre någon rätt att häva köpet om han inte förbehållit sig rätten till detta, jfr 54 § 4 st köplagen. Ett sådant förbehåll kan göras i form av ett s k återtagandeförbehåll (säljaren förbehåller sig en rätt att ta tillbaka godset till dess hela köpeskillingen är betald) eller ett s k äganderättsförbehåll (säljaren förbehåller sig äganderätten tills det sålda godset till dess det är fullt betald). Skulle säljaren inte ha ett giltigt förbehåll kan han enbart kräva dröjsmålsränta vid köparens dröjsmål med betalningen.

Rättsverkningarna av ett återtagandeförbehåll är de samma som vid äganderättsförbehåll. Förbehållen ger säljaren möjlighet att återta godset efter att det kommit i köparens besittning. Förbehållet ger därmed säljaren en säkerhet utan att ha besittning av det gods som utgör föremål för säkerheten.

Tidpunkten för förbehållet

För att ett återtagande- eller äganderättsförbehåll ska anses vara giltigt mot köparens borgenärer krävs det att förbehållet har ställts upp före eller senast samtidigt med att egendomen överlämnas till köparen. Skulle förbehållet avtalats först efter det att säljaren låtit godset komma i köparens besittning är det inte giltigt. En skrivning på faktura om att säljaren förbehåller sig äganderätten till egendomen till dess den är fullt betald, förekommer ofta i affärslivet. Förbehållet är emellertid inte giltig om det inte ställts upp före eller senast samtidigt med leveransen.

Förbehållet ska vara allvarligt menat

Förbehållet anses inte heller vara giltigt om det av omständigheterna framgår att köparen trots förbehållet har rätt att sälja godset vidare eller konsumera det innan det är slutbetalt. Exempelvis är ett återtagande- eller äganderättsförbehåll i ett avtal mellan en grossist och en detaljhandlare vanligtvis ogiltigt, eftersom avsikten i ett sådant avtalsförhållande normalt är att detaljhandlaren ska ha rätt att sälja varorna vidare innan han betalat desamma. Även i de fall köparen äger rätt att förbruka (konsumera) varan innan den är slutbetald kan förbehållet inte anses vara giltigt. Man brukar säga att ett förbehållet i sådana situationer ”inte är allvarligt menat”.

Olovligt förfogande

Det vanliga är att ett återtagande- eller äganderättsförbehåll ingår i de avtalsformulär som säljare och köpare undertecknar i samband med ett kreditköp – särskilt i samband med köp av fordon och maskiner mm. Här är i regel avsikten att köparen varken ska sälja varan eller förbruka den innan den är slutbetald. Utför köparen en åtgärd som medför att säljarens rättigheter kränks – exempelvis säljer varan innan den är slutbetald – riskerar köparen att göra sig skyldig till brott (olovligt förfogande).

2024-07-07
Utgångspunkterna för uppsägning av lokalhyresgäst
I denna artikel ges en generell orientering över förutsättningarna för att säga upp ett hyresavtal med en lokalhyresgäst som innehar ett indirekt besittningsskydd.

Det indirekta besittningsskyddet

En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte
1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
2. hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.
Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen. Hyrestid är den tid som är avtalad i hyresavtalet. Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.

Om hyresvärden säger upp lokalhyresavtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång, så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Det indirekta besittningsskyddet innebär emellertid att om hyresvärden inte går med på att förlänga hyresförhållandet är hyresgästen berättigad till att få ersättning av hyresvärden.

Det indirekta besittningsskyddet begränsas emellertid på så sätt att rätten till ersättning faller bort om hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen i enlighet med vad som anges i 12 kap 57 § första stycket punkterna 1-5 jordabalken (de besittningsbrytande grunderna redovisas närmare nedan).

Parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas skriftligen i särskild handling (utöver hyresavtalet) som ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.

Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det dessutom godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet. Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingicks.

Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen är föranledd av att fastigheten ska rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Ska avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden kräva att få en särskild motivering.

Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren ska upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.

De besittningsbrytande grunderna

Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.

Det 13 grunderna är angivna i fem punkter i 12 kap. 57 § jordabalken:
1. 1. Misskötsamhet av hyresgästen.
  2. Huset ska rivas.
  3. Huset ska genomgå större ombyggnad.
  4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
  5. Hyresvärdens villkor för förlängning.
Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.

Misskötsamhet (p 1)

Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats. I förarbetena till lagen uttalas att annan misskötsamhet än sådan som kan leda till förverkande medför rätt till uppsägning för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd för hyresgästens misskötsamhet.

Rivning (p 2)

För att hyresvärden ska undgå ersättningsskyldigheten enligt denna punkt räcker det inte med att huset ska rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen ska anvisas får anses innebära att ersättningslokalen ska vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen ska anses godtagbar krävs i regel att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.

Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset ska rivas” inom en snar framtid. Lagen föreskriver dock en maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i hyresavtalet som en särskild bestämmelse är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste regleras in i en särskild upprättad handling (avståendeavtal). Både rivningsklausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som ska hända vid en rivning.

Större ombyggnad (p 3)

Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2 ovan). Besittningsskyddet bryts således om uppsägningsanledningen är att huset ska genomgå en större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som föreskriver att hyresgästen ska – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.

Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombyggnaden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.

Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas.

Annan befogad anledning (p 4)

Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet ska vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen ska tolkas.

Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl. Men även hyresvärdens intresse av att förfoga över lokalen som ägare kan godtas i vissa fall, t.ex. för expansion av egen rörelse eller för att ta den i anspråk som bostad.

I rättspraxis ställs inte några högre krav för att skälen för att inte förlänga kontraktet ska anses vara sakliga. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse (se rättsfallen NJA 2013 s. 1112, NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172 och NJA 2007 s. 1018).

Om sakliga skäl föreligger ska det i nästa led göras en intresseavvägning. Det handlar om en avvägning mellan parternas motstående intressen och ersättningsskyldigheten beror på tyngden av hyresvärdens skäl att upplösa hyresförhållandet i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen (se NJA 2013 s. 1112). Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal ska vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.

Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)

Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex borttagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållande eller annan användning av lokalen.

Uppsägningen

Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.

Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.

Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den ska delges hyresgästen.

Uppsägningshandlingen ska innehålla
1. själva uppsägningsförklaringen, samt
2. uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet eller
  anledningen till varför en förlängning inte medges, samt
Uppsägningshandlingen ska innehålla ett avflyttningsmeddelande:

”Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.

Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passerats.

Vill inte hyresgästen flytta utan att få ersättning måste hyresgästen inom två månader från det att uppsägningen har delgivits denne hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.

Ersättning

Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller att hyresvärden krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättningen motsvarar en årshyra.

Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttkostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.

Det anges i 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken att hyresvärden i skälig omfattning ska ersätta hyresgästen för förlust som inte täcks av minimiersättningen. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande medfört en förlust som överstiger minimiersättningen.

Advokatfirman INTER biträder regelbundet hyresvärdar vid uppsägning av lokalhyresgäster för avflyttning eller villkorsändring och har stor erfarenhet inom det hyresrättsliga området.
2024-03-13
Företagsöverlåtelse i praktiken

En företagsöverlåtelse är normalt av komplicerad natur. Det är därför viktigt att ha en erfaren advokatfirma som företräder dina intressen. INTER:s affärsadvokater har stor erfarenhet av att företräda klienter vid företagsöverlåtelser.

Formerna för överlåtelse av företaget

Tillvägagångssättet att överlåta ett företag sker genom att ägaren av andelarna i en juridisk person överlåter andelarna till tredje man eller att den juridiska personen överlåter sin rörelse (inkråm) till tredje man.

Överlåtelse av aktier i ett aktiebolag är den vanligaste formen för överlåtelse av andelar. Överlåtelsen regleras genom ett aktieöverlåtelseavtal vari säljaren överlåter samtliga, eller viss del av, sina aktier.

Vid överlåtelse av rörelse, som normalt består av tillgångar, skulder, rättigheter och förpliktelser hänförliga till bedriven verksamhet, benämns avtalet som ett rörelseöverlåtelseavtal eller inkråmsöverlåtelseavtal.

Överlåtelsen kan också ske i blandad form som en tvåstegsraket. I steg ett överlåter det rörelsebedrivande bolaget (”Moderbolaget”) sin rörelse till ett helägt aktiebolag (”Dotterbolaget”). Som steg två överlåter sedan Moderbolaget aktierna i Dotterbolaget till en förvärvande tredje man.

Letter of Intent

En företagsöverlåtelse inleds normalt med att säljaren och köparen upprättar en avsiktsförklaring, ett Letter of Intent (”LOI”), vari parterna utrycker sina avsikter att genomföra överlåtelsen.

I denna avtalshandling brukar man reglera (i) förhandlingstiden, (ii) exklusivitet att förhandla under förhandlingstiden, (iii) hittills uppnådda förhandlingsresultat såsom köpeskillingens storlek eller beräkningsgrunderna för denna, (iv) en förhandlingsordning för de fortsatta förhandlingarna (innefattande även en tidsplan), (v) vilken information som ska lämnas till den potentiella köparen under dennes företagsundersökning, sk due diligence eller DD-process, (vi) skyldighet att iaktta sekretess, (vii) hur konfidentiell information får användas, (viii) skyldighet att återlämna all dokumenterad information som tillhandahållits samt (ix) förbud att erbjuda anställda i målbolaget anställning hos köparen eller att kontakta målbolagets kunder och/eller leverantörer. Vissa av skyldigheterna förenas ofta med vite vid en överträdelse.

Eftersom ett Letter of Intent är en avsiktsförklaring bör det i handlingen understrykas att ”affären”, dvs själva företagsöverlåtelsen, inte blir bindande innan parterna undertecknat ett skriftligt överlåtelseavtal. Detta betyder inte att andra bestämmelser i ett Letter of Intent inte är bindande såsom skyldigheterna som omnämns i stycket ovan.

De handlingar och övrig dokumenterad information som köparen får del av under DD-processen placeras i regel i ett datarum som är ett virtuellt rum där handlingarna kan nås elektroniskt. Detta material benämns oftast som DD-material och fogas lämpligtvis som bilaga till det slutliga överlåtelseavtalet.

Överlåtelseavtalet

I ett Letter of Intent bör det regleras när under förhandlingstiden ett första utkast till överlåtelseavtal ska presenteras och vem av parterna som ska upprätta det.

I överlåtelseavtalet finns, förutom själva överlåtelseförklaringen, bestämmelser om köpeskillingen och dess betalning. I många företagsöverlåtelser är det vanligt med en kontant köpeskilling som ska erläggas vid tillträdet av aktierna eller rörelsen samt en tilläggsköpeskilling som utfaller om vissa variabler uppnås. Dessa kan exempelvis vara om en viss omsättning eller visst resultat uppnås.

Överlåtelseavtalet innehåller också regleringar om när aktierna eller rörelsen ska tillträdas samt vilka åtgärder som ska vidtas på tillträdesdagen. Det finns inget hinder mot att tillträde sker redan samma dag som parterna skriver under avtalet. Avtalsdagen och tillträdesdagen är då en och densamma. Det kan emellertid finnas villkor som ska uppfyllas innan köpet kan fullbordas genom ett tillträde. Då är det lämpligt att tillträdesdagen senareläggs i förhållande till avtalsdagen.

Ett normalt överlåtelseavtal innehåller även en garantilista från säljaren. Med säljarens garantier i ett överlåtelseavtal avses säljarens utfästelser om vissa faktiska förhållanden. Garantilistan ska vara kopplad till bestämmelser om vilka påföljder en avvikelse i en garanti – dvs ett fel – ska föranleda. I samma påföljdsreglering finns normalt bestämmelser som friskriver säljaren ifrån ansvar förutom ansvaret för brist i garantierna, bestämmelser om tröskelvärden för att ersättning ska utgå, takbelopp för den totala ersättning, reklamationsplikt samt preskription.

Tvister avseende överlåtelseavtalet kan antingen avgöras av domstol eller av skiljenämnd. Om inget är reglerat om detta i avtalet ska tvister avgöras av domstol. Det är således en förutsättning för ett skiljeförfarande att parterna har intagit en bestämmelse i överlåtelseavtalet som anger att tvister ska avgöras genom skiljeförfarande. Det är endast i rena undantagsfall som parterna i ett överlåtelseavtal väljer att låta domstol avgöra tvister. Läs mer om skiljeförfarande här ».

Tillträdesagenda

Även om det utförligt ska regleras i överlåtelseavtalet vad som ska ske på tillträdesdagen brukar man upprätta en kompletterande handling i form av en agenda (sk Closing Memorandum). Handlingen har formen av ett protokoll som specificerar vilka åtgärder som ska genomföras innan, på och efter tillträdesdagen. Det är en i förväg upprättad handling som fungerar som en checklista över tillträdesåtgärderna. Härvid kan parterna pricka av punkt för punkt i handlingen för att säkerställa att ingen överenskommen åtgärd glöms bort. Tillträdesagendan bör utformas så att den ska undertecknas av parterna som en bekräftelse på att samtliga åtgärder har vidtagits.

INTER:s affärsadvokater är specialister inom avtalsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal som reglerar företagsöverlåtelser. INTER:s affärsadvokater företräder regelbundet klienter vid företagsöverlåtelser.

2024-03-12
Deponering av hyra hos länsstyrelsen

Det är inte ovanligt att en lokalhyresgäst anser sig ha ett fodringsanspråk mot den hyresvärd som hyr ut lokalen. Sådant anspråk kan vara rätt till nedsättning av hyran (hyresreducering) i anledning av att lokalen inte uppfyller vad hyresgästen har rätt att kräva. Anspråket kan också omfatta skadestånd eller fordran på ersättning för reparation som utförts på hyresvärdens bekostnad eller utgöra annan fordran mot hyresvärden.

Om hyresgästens fordran är tvistig bör hyresgästen avstå från att kvitta fordringsbeloppet, dvs dra av beloppet från den hyra som ska betalas till hyresvärden. Ett sådant tillvägagångssätt kan nämligen vara förenat med stora risker. Om det skulle visa sig att hyresgästens anspråk inte var berättigat är hyresgästen, som kvittat belopp från hyran, i dröjsmål med betalning av hyran. Det kan medföra att hyresgästens hyresrätt riskerar att bli förverkad (gå förlorad).

Frågan är då hur en hyresgäst, som vill göra gällande en motfordran mot sin hyresvärd, ska agera för att inte hamna i en dröjsmålssituation. Lagstiftaren har i detta fall gett hyresgästen en möjlighet att deponera hyra hos länsstyrelsen motsvarande det tvistiga beloppet. Genom depositionen undviker hyresgästen i princip ett förverkande även om hyresgästen skulle ha fel i sin bedömning av sitt anspråk.

Deponering får endast avse den del av hyran som hyresgästen på goda grunder inte anser sig skyldig att betala. Hyresgästen får inte genomföra deposition mot bättre vetande eller som stridsåtgärd. I sådana fall kan hyresrätten ändå komma att förverkas.

Vid deponering hos länsstyrelsen ska hyresgästen (i) lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt (ii) ställa säkerhet (pant eller borgen) som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta.

Efter att deponering har skett på korrekt sätt, kommer en aktivitetsplikt att läggas på hyresvärden. Länsstyrelsen ska genast underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om deposition. Om hyresvärden ska ha rätt att lyfta (få ut) det deponerade beloppet måste värden, inom tre månader från det att beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till värden, visa att han ingått förlikning med hyresgästen eller väcka talan mot hyresgästen vid domstol. Sådan talan ska innehålla ett yrkande att få lyfta det deponerade beloppet. Hyresvärdens talan bör sålunda utformas så att den både avser (i) att hyresgästen ska förpliktas att betala och (ii) att domstolen ska ge hyresvärden rätt att lyfta det deponerade beloppet.

Väcks talan inom tremånadersfristen, får beloppet inte lyftas förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord. Uppfyller emellertid inte hyresvärden sin aktivitetsplikt har hyresgästen rätt att återfå beloppet. Det sista innebär emellertid inte att hyresvärden förlorar rätten till hyran. Hyresvärdens eventuella hyresfordran kvarstår alltjämt och hyresvärden kan väcka talan mot hyresgästen inom preskriptionstiden i 61 § hyreslagen. Hyresvärden går dock miste om den säkerhet som det innebär att beloppet är deponerat hos länsstyrelsen.

INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.

2024-03-11
Fast pris eller löpande räkning

Enligt svensk rätt kan ett bindande avtal föreligga även om priset för varan eller leveransen inte har avtalats. Köparen ska då enligt 45 § köplagen betala ett skäligt pris för varan. Bestämmelsen gäller endast när priset inte “följer av avtalet”. Det är dock vanligt förekommande att parterna i ett avtal har olika uppfattningar om vad som avtalats om priset. Entreprenören är ofta av uppfattningen att leveransen ska ske till pris enligt löpande räkning, medan köparen menar att fast pris avtalats. Vem av parterna har bevisbördan för vad som avtalats i fråga om priset?

Bevisningen i en rättegång handlar ytterst om att bevisa de omständigheter som är av omedelbar betydelse för utgången av målet, sk rättsfakta. Det blir i regel avgörande för målets utgång vem av parterna som åläggs den så kallade bevisbördan. De regler som fastställer hur bevisbördan ska fördelas är normalt av komplicerad natur. En princip är att den som påstår att ett avtal har ingåtts med visst innehåll oftast också har bevisbördan härför. En annan viktigt princip är att den av parterna som har bäst möjlighet eller störst anledning att säkra bevisning för ett visst rättsfakta har bevisbördan för detta.

I ett avgörande från Högsta domstolen NJA 1951 s 1 (pleniavgörande)[1] ansågs en byggentreprenör som åtagit sig att uppföra ett hus för en privatperson, ha bevisbördan för sitt påstående om att avtal träffats med innebörden att arbetet skedde på löpande räkning och inte till fast pris. Högsta domstolen betonade att speciell hänsyn tagits till konsumentskyddet och att det på konsumentområdet kan anses lämpligt och möjligt att entreprenören säkerställer bevisning i prisfrågan. Liknande bedömning har gjorts av Högsta domstolen i målet NJA 1975 s 280 som gällde en konsumententreprenad. Här ansågs entreprenören ha bevisbördan för sina uppgifter om avtalets innehåll beträffande priset. Konsumentskyddsintresset ansågs sålunda motivera att bevisbördan placerades på samma sätt som i pleniavgörandet.

I ett senare avgörande mellan två näringsidkare – NJA 1989 s 215 – som avsåg bokföringstjänster ålades emellertid beställaren av tjänsterna bevisbördan för sitt påstående om att fast pris avtalats. Avgörande för Högsta domstolens bedömning i detta fall var att köpet avsåg en prestation inom ett område där avtal om fast pris normalt inte ingås. Högsta domstolen framhöll att det vid uppdrag av detta slag ofta sakandes ofta möjligheter att i förväg bedöma hur omfattande och komplicerat arbetet skulle komma att bli. Högsta domstolen fäste också vikt vid att, enligt vad Kommerskollegium hade upplyst i målet, det endast i undantagsfall förekom att ett fast pris avtalades för bokföringsuppdrag Högsta domstolen menade att det under sådana förhållanden borde ankomma på en beställare som gör gällande avtal om fast pris att även bevisa detta.

Efter 1989 års rättsfall har en ny köplag införts. Om köparen åläggs bevisbördan men inte förmår styrka sitt påstående att bestämt pris eller vissa beräkningsgrunder för priset avtalats, riskerar köparen numera inte att tvingas erlägga vad säljaren begär utan denne behöver enligt 45 § i 1990 års köplag betala endast vad som är skäligt. Genom införandet av denna bestämmelse, som får anses analogt tillämplig i bl.a. entreprenadförhållanden, har ett viktigt argument för 1951 års avgörande fallit bort.

I ett hovrättsavgörande RH 1996:116 var domstolen av uppfattningen att bevisbördan bör placeras hos den part som kan anses ha gjort ”påståenden om särskilt ovanliga eller gynnande inslag i ett avtal som normalt har annan karaktär”. Av domskälen framgår att en annan viktig faktor för hovrättens bedömning var övervägandet om vilken av parterna som haft störst möjlighet att säkra bevisning i avtalsfrågan. Hovrätten kom med detta resonemang till slutsatsen att det var beställaren som skulle åläggas bevisbördan för påståendet om fast pris.

I NJA 2001 s. 177 ansåg Högsta domstolen att övervägande skäl talade för att man lämnat den princip som innebar att den part som påstår att något bestämt pris inte har avtalats har bevisbördan för sitt påstående, som slagits fast i NJA 1951 års plenieavgörande . Högsta domstolen uttalade att huvudregeln, vid köp och arbetsbeting som direkt eller analogivis omfattades av 1990 års köplag, borde vara att den part som hävdar att avtal har träffats om priset eller om beräkningsgrunden för detta har bevisbördan för sitt påstående.

2001 års avgörande gällde en tvist mellan två näringsidkare och ger inte direkt svar på frågan vad som bör gälla i motsvarande situation mellan en näringsidkare och en konsument. I NJA 2005 s. 205 slog emellertid Högsta domstolen fast att de skäl som enligt 2001 års avgörande ansågs tala till förmån för att bevisbördan för ett avtal om pris som avviker från lagens utfyllande bestämmelser borde läggas på den som framför påståendet även gäller i fall där avtalet är mellan en näringsidkare och en konsument. Detta har bekräftats i NJA 2016 s. 1011.

Av praxis följer således att det är den som påstår att fast pris har avtalats som har bevisbördan för detta påstående.

INTER:s advokater är specialister inom tvistelösning och har stor erfarenhet av att vara ombud för företag och andra personer i förhandlingar, rättegångar och skiljeförfaranden.

[1] Ett avgörande där samtliga Högsta domstolens ledamöter deltar.

2023-12-15
Överlåtelse av rörelse och lokal

I en affärsidkares näringsverksamhet är det inte ovanligt att själva hyresrätten till en lokal är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. Om rörelsen ska överlåtas till en köpare är det ofta ett grundläggande krav från köparsidan att denne samtidigt även får överta säljarens lokal med affärsläge och kundkrets. Hyresrättens marknadsvärde är i regel också en del av det värde som hyresgästen vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes.

En grundläggande regel

En grundläggande regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte ensidigt kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens godkännande. Exempelvis kan inte en hyresgäst överlåta sin hyresrätt enligt ett hyresavtal till annan utan hyresvärdens godkännande.

Hyresnämndens tillstånd

Vid hyra av lägenhet gäller som huvudregel att överlåtelse av hyresrätt inte får ske utan hyresvärdens godkännande, jfr 12 kap 32 § 1 st jordabalken (JB). Från denna huvudregel finns ett antal undantag. Lokalhyresgäst (hyresgäst som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för näringsverksamhet) får överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap 36 § JB. Lokalhyresgästen har sålunda en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt går med på det.

Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Avser lokalhyresgästen att endast överlåta hyresrätten är regeln inte tillämplig. Det föreligger också krav på identitet mellan hyresgästens verksamhet och den verksamhet förvärvaren avser att bedriva.

Befogad anledning att motsätta sig

Tillstånd ska lämnas av hyresnämnden om hyresvärden ej har ”befogad anledning” att motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Här lägger man särskild vikt vid att göra en bedömning av den nya hyresgästens möjlighet att fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser såsom att betala hyran. Om det i prövningsärendet saknas närmare utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr ÖH 8305-11; 2012-05-25. Det får anses åligga den överlåtande hyresgästen att framlägga sådan utredning inför hyresnämnden.

Synnerliga skäl

Har hyresgästen innehaft hyresrätten mindre än tre år gäller särskilda krav för att få tillstånd. Tillstånd får då endast lämnas av hyresnämnden om synnerliga skäl föreligger. I förarbetena till lagregeln har angivits att om hyresgästen på grund av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är förhindrad att fortsätta rörelsen så borde synnerliga skäl anses föreligga.

Tillstånd med villkor

Ett tillstånd från hyresnämnden kan också förenas med villkor. Exempelvis kan hyresnämnden besluta att den nye hyresgästen måste ställa säkerhet för hyresbetalningarna. Värden kan emellertid inte med framgång kräva ändrade hyresvillkor.

Advokatfirman INTER biträder regelbundet hyresvärdar vid uppsägning av lokalhyresgäster för avflyttning eller villkorsändring och har stor erfarenhet inom det hyresrättsliga området.

Advokat Andreas Hagen

Postadress. Advokatfirman INTER, Box 87, SE-101 21 Stockholm, Sverige
Besöksadress. HQ Stockholm Saltmätargatan 5, Stockholm
tel. +46 (0)8 796 90 70 | fax. +46 (0)8 796 85 50 | mob. +46 (0)70 714 71 96
Bankgiro arvode 5189-4913 | Bankgiro klientmedel 5188-8105 | SWISH 1234062634
andreas.hagen@inter.se | www.inter.se | Behandling av personuppgifter

2023-12-11
Lagstadgat krav på att upprätta skriftliga personuppgiftsbiträdesavtal
Den 25 maj 2018 infördes EU:s dataskyddsförordning, General Data Protection Regulation (”GDPR”) som lag i Sverige. Förordningen medförde ett skärpt och i vissa delar ett nytt regelverk för behandling av personuppgifter.

Definitioner

Med personuppgifter avses varje upplysning som avser en identifierad eller identifierbar fysisk person (nedan kallad en registrerad). Avgörande är att uppgiften, enskilt eller i kombination med andra uppgifter, kan knytas till en levande fysisk person.

Med behandling (av personuppgifter) menas i princip allting som går att göra med personuppgifterna. Det kan vara åtgärd eller kombination av åtgärder beträffande personuppgifter eller uppsättningar av personuppgifter, oberoende av om de utförs automatiserat eller ej, såsom insamling, registrering, organisering, strukturering, lagring, bearbetning eller ändring, framtagning, läsning, användning, utlämning genom överföring, spridning eller tillhandahållande på annat sätt, justering eller sammanförande, begränsning, radering eller förstöring.

Den som ensam eller tillsammans med andra bestämmer ändamålen och medlen för behandling av personuppgifter, är personuppgiftsansvarig enligt GDPR. Den som därefter behandlar personuppgifter för en personuppgiftsansvarigs räkning, är att ses som personuppgiftsbiträde. Ett personuppgiftsbiträde är per definition alltid en part som står utanför den personuppgiftsansvariges organisation. Begreppen framgår av definitionerna i artikel 4 i GDPR.

Skriftligt personuppgiftsbiträdesavtal

När en part ska behandla personuppgifter för annans räkning krävs det enligt artikel 28 dataskyddsförordningen att parterna upprättar ett skriftligt avtal för att reglera formerna för personuppgiftshanteringen. Avtalet kan antingen vara ett fristående avtal eller vara tydligt avskilda bestämmelser som del av ett större avtal om leverans av tjänster eller liknande. Muntliga personuppgiftsbiträdesavtal är inte giltiga.

Det ställs enligt artikel 28 GDPR särskilda krav på personuppgiftsbiträdesavtalet. Till en början anges i artikel 28 punkt 1 GDPR att personuppgiftsansvarige endast ska anlita personuppgiftsbiträden som ger tillräckliga garantier om att genomföra lämpliga tekniska och organisatoriska åtgärder på ett sådant sätt att behandlingen uppfyller kraven i förordningen. I artikel 28 punkt 2 GDPR föreskrivs det vidare att ett personuppgiftsbiträdes eventuella anlitande av underbiträden antingen kräver ett allmänt förhandstillstånd från den personuppgiftsansvarige eller i vart fall att den personuppgiftsansvarige informeras om anlitandet av underbiträden. Syftet med denna bestämmelse är att möjliggöra för den personuppgiftsansvarige att göra invändningar och ha kontroll. Enligt artikel 28 punkt 4 GDPR är personuppgiftsbiträdet fullt ansvarig för behandlingen som utförs av ett anlitat underbiträde.

Personuppgiftsbiträdesavtalets särskilda innehåll

I personuppgiftsbiträdesavtalet ska det enligt artikel 28 punkt 3 GDPR särskilt föreskrivas
1. att personuppgiftbiträdesavtalet som reglerar hanteringen av personuppgifter är bindande för personuppgiftsbiträdet,
2. föremålet för behandlingen, dess varaktighet, art och ändamål, typer av personuppgifter och kategorier av registrerade samt den personuppgiftsansvariges skyldigheter och rättigheter,
3. att personuppgiftsbiträdet endast får behandla personuppgifterna i enlighet med dokumenterade instruktioner från den personuppgiftsansvarige, inbegripet när det gäller överföringar av personuppgifter till ett tredjeland eller internationella organisationer,
4. att alla inom organisationen som är behöriga att behandla personuppgifterna, ska vara ålagda att iaktta sekretess eller lämplig lagstadgad tystnadsplikt,
5. att personuppgiftsbiträdet ska följa de principer som ställs upp i artikel 32 GDPR för upprätthållande av informationssäkerhet,
6. att personuppgiftsbiträdet ska tillse att av personuppgiftsbiträdet anlitat underbiträde ska ha samma skyldigheter som GDPR ställer på personuppgiftsbiträdet,
7. att personuppgiftsbiträdet ska genom lämpliga tekniska och organisatoriska åtgärder vara personuppgiftsansvarige behjälplig vid tillvaratagandet av de registrerades rättigheter enligt kapitel III i GDPR,
8. att personuppgiftsbiträdet ska hjälpa den personuppgiftsansvarige vid hantering av eventuella personuppgiftsincidenter och vid upprättande av konsekvensbedömningar i fall då det är tillämpligt,
9. att personuppgiftsansvarige ska vara tillförsäkrad tillgång till all information som krävs för att visa att GDPR:s krav efterlevs, vilket också kan ske genom att personuppgiftsansvarige anlitar revisor för bedömning, samt
10. att personuppgiftsbiträdet genast ska meddela personuppgiftsansvarig om biträdet anser att personuppgiftsansvariges anvisningar eller instruktioner står i strid med tillämplig dataskyddslagstiftning.
Integritetsskyddsmyndigheten

Integritetsskyddsmyndigheten (IMY), tidigare Datainspektionen, är Sveriges nationella tillsynsmyndighet för behandling av personuppgifter. Genom tillsyn kan IMY kontrollera att GDPR och andra bestämmelser som kompletterar förordningen efterlevs.

Om en verksamhet riskerar bryta mot bestämmelserna i GDPR eller kompletterande regler kan IMY utfärda en skriftlig varning. IMY kan sålunda endast utfärda en varning innan en överträdelse har ägt rum. En varning talar om på vilket sätt behandlingen riskerar att strida mot reglerna.

Om en verksamhet bryter mot bestämmelserna i GDPR eller kompletterande regler kan IMY utfärda en reprimand. En reprimand är en slags tillrättavisning och är normalt bara aktuell vid mindre överträdelser.

IMY har i vissa situationer även möjlighet att utfärda föreläggande mot den som bryter mot GDPR att vidta olika åtgärder, exempelvis att tillgodose den registrerades begäran att få ett registerutdrag. IMY kan också införa en begränsning av eller ett förbud mot behandling av personuppgifter.

Nästan alla överträdelser av bestämmelserna i GDPR kan leda till administrativa sanktionsavgifter. Vilka överträdelser det rör sig om anges i GDPR och den kompletterande dataskyddslagstiftningen.

Ett exempel på när IMY kan besluta om att ta ut en sanktionsavgift är om behandlingen strider mot de grundläggande principerna i GDPR, såsom kravet på att personuppgifter bara får samlas in för berättigade ändamål. Ett annat exempel är om den registrerade inte får sina rättigheter tillgodosedda, såsom rätten till information och rättelse.

INTER:s affärsadvokater är specialister inom avtalsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal. INTER:s affärsadvokater företräder regelbundet klienter vid upprättande av personuppgiftsbiträdesavtal.
2023-09-13
Rättsverkan av passivitet i samband med mottagande av en avtalsbekräftelse
Det är vanligt vid försäljning att en part bekräftar uppgörelsen med en orderbekräftelse eller annan liknande avtalsbekräftelse. Om mottagaren av en sådan bekräftelsehandling förhåller sig passiv kan detta leda till rättsverkningar av olika slag.

Passivitet kan under viss förhållanden medföra avtalsverkan, bevisverkan eller presumtionsverkan. Presumtionsverkan kan vara förmånligare än avtalsverkan eftersom presumtionsverkan ger utrymme för att föra motbevisning om handlingens riktighet. I anledning av svårigheter att föra bevisning kan emellertid resultatet av en presumtionsverkan ofta bli densamma som vid avtalsverkan.

Rättsverkan av passivitet i samband med mottagande av en avtalsbekräftelse har i modernare tid prövats av Högsta domstolen i det sk landstingsfallet, NJA 2006 s. 638.

Ett landsting hade efter förhandlingar med en motpart mottagit ett dokument från densamme som var benämnt som en ”slutlig överenskommelse”. Högsta domstolen konstaterade att dokumentet som översändes var en bekräftelse av ett påstått ingånget avtal och att Landstinget därefter inte hörde av sig utan oskäligt uppehåll. Under sådana förhållanden ansåg Högsta domstolen att ett avtal får ansetts ha kommit till stånd i enlighet med dokumentets innehåll, om Landstinget inte kan visa att sådant avtal inte ingåtts. Eftersom Landstinget inte hade lyckats uppfylla sin bevisbörda att avtal inte hade ingåtts ansåg Högsta domstolen att Landstinget var bunden till dokumentets innehåll.

I ett särskilt tillägg i domen utvecklade dåvarande justitierådet Torgny Håstad [1] sin syn på verkan av passivitet vid påstådda bekräftelser av ingångna avtal. Diskussionen har sin grund i huruvida 21 § lag om handelsagentur ska anses vara en allmän rättsgrundsats. I den aktuella bestämmelsen åläggs tredje man som har förhandlat med en handelsagent en reklamationsplikt mot en bekräftelse av ett påstått avtal från agentens huvudman för att inte åläggas bevisbördan för att bekräftelsen är felaktig.

Enligt Håstad ”synes det lämpligt” att betrakta 21 § lagen om handelsagentur som uttryck för en allmän rättsgrundsats om man upprätthåller restriktionen, att en passiv mottagare har rätt att styrka att en bekräftelses innehåll var felaktigt. Härigenom skapas enligt Håstad ett instrument för åstadkommande av klarhet samtidigt som man ger en spärr mot missbruk. Stödet för en regel med anförd omkastning av bevisbördan finner Håstad i NJA 1930 s. 131.

Rättsfallet har kommenterats av Johnny Herre [2] i Juridisk Tidskrift, Rättsverkan av passivitet vid mottagande av avtalsbekräftelse, JT 2006-07 s. 687 f. Herre har renodlat den princip som kommit till utryck i avgörandet NJA 2006 s 638 enligt följande.

Det krävs följande för att avtalsbundenhet ska uppkomma:
1. mottagaren av meddelandet ska vara en näringsidkare,
2. mottagaren ska ha förhandlat med avsändaren,
3. det mottagna dokumentet ska innehålla en bekräftelse av ett påstått avtal,
4. mottagaren har inte utan oskäligt uppehåll reklamerat innehållet i meddelandet,
  samt
5. mottagaren kan inte visa att avtal med annat innehåll har ingåtts.
Den anförda principen får anses vara en vidareutveckling av tidigare praxis där passivitet inte har tillmätts lika stor betydelse. Underlåtenhet att reklamera mot en orderbekräftelse får vidare i regel större betydelse i kommersiella förhållanden än i konsumentförhållanden. Mellan privatpersoner, eller i avtalsförhållanden där i vart fall en av parterna är privatperson, har domstolarna tillämpat en försiktigare bedömning och uppställer inte någon generell aktivitetsplikt mot bekräftelsehandlingar.

[1] Torgny Håstad var justitieråd i Högsta domstolen 1998–2011.

[2] Johnny Herre var justitieråd i Högsta domstolen 2010–2023.
2023-08-30
Skiljeförfarandet som tvistelösningsform

Ett vanligt inslag i kommersiella avtal är s.k. skiljeklausuler där parterna avtalar om att eventuella framtida tvister mellan parterna ska lösas på annat sätt än genom prövning vid allmän domstol. En skiljeklausul kan exempelvis innebära att parterna avtalar om att tvisten ska lösas genom medling eller någon annan alternativ tvistelösningsform. I internationella sammanhang kombineras oftast en bestämmelse om skiljedom med bestämmelser om tillämplig lag eller tillämpliga rättsregler. Denna artikel avser att ge en summarisk överblick över skiljeförfarandet som tvistelösningsform.

Vad är ett skiljeförfarande?

Ett skiljeförfarande innebär att parterna, istället för att gå till allmän domstol, utser ett antal skiljemän som avgör tvisten i en privat process. Detta kan ske inom ramen för en helt privat process eller vid ett specifikt skiljedomsinstitut. Det finns idag flera olika skiljedomsinstitut runtom i världen som handlägger skiljeförfaranden av olika slag. I Sverige har vi Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut (Arbitration Institute of the Stockholm Chamber of Commerce) som är ett av de mest välrenommerade skiljedomsinstituten i världen.

Det vanliga förfarandet vid ett skiljeförfarande är att tre skiljemän utses att avgöra tvisten. Dessa tre skiljemän utses i regel genom att parterna väljer varsin skiljeman som i sin tur tillsammans utser en tredje skiljeman.
Det är också vanligt att parterna själva kommer överens om en tredje skiljeman. Det finns normalt inga krav på vem som kan vara skiljeman utan det står parterna fritt att välja vilka olika typer av experter eller andra personer som kan anses lämpliga att utföra uppdraget. Om tvisten prövas vid ett visst skiljedomsinstitut kan även institutionen utse lämpliga skiljemän.

Vid ett skiljeförfarande uppgår ersättningen till skiljemännen till betydande belopp. Skiljemännen har rätt att, i samband med att skiljeförfarandet inleds, begära säkerhet för den kommande ersättningen. Säkerheten består oftast i att vardera parten föreläggs att betala ett ansenligt förskott till skiljemännen.

För en mindre företagare kan ett skiljeförfarande därför ekonomiskt vara mycket kännbart och det är inte ovanligt att en småföretagare beslutar sig för att inte driva sitt krav vidare, trots att utsikterna till framgång bedöms som goda. En skiljeklausul kan endast i undantagsfall angripas som oskälig.

Fördelar med skiljeförfarande

En tvist som prövas av allmän domstol drar ofta ut på tiden och det tar inte sällan flera år innan tvisten är slutligt avgjord. Ett skiljeförfarande å andra sidan erbjuder parterna en möjlighet att få tvisten avgjord snabbare. Skiljeförfarandet är, till skillnad från prövningen vid allmän domstol, inte heller offentligt. Alla inblandade parter kan sålunda underkastas en sekretessförbindelse och parterna säkerställer på så vis att ingen känslig information blir offentlig.

En annan fördel med ett skiljeförfarande är att skiljemän med viss expertkunskap kan utses och tvisten prövas därmed av personer som är väl insatta inom det område som tvisten avser. Detta är framförallt fördelaktigt för parterna om viss teknisk kunskap är nödvändig för att förstå tvisten. De domare som avgör tvister vid allmän domstol har visserligen stor kunskap inom de flesta rättsområdena men det kan t.ex. vara önskvärt att den person som avgör tvisten är väl insatt i en viss typ av bransch och har viss erfarenhet av den typ av avtalsförhållande som tvisten avser.

Skiljeförfarande är även attraktivt för aktörer som agerar på den internationella marknaden då det erbjuder en möjlighet att avtala om vilka lagar och regler som ska tillämpas och vilket/vilka språk som ska användas i processen. På detta sätt undviker parterna inblandning av flera olika, och ibland främmande, rättsordningar.

Nackdelar med skiljeförfarande

Den främsta nackdelen med ett skiljeförfarande är de höga kostnader som är förenade med denna typ av tvistelösning. Skiljemännen, som ofta är experter inom sina områden, tar höga arvoden och parterna måste själva stå för kostnaderna för processen. Dessa kan dock i viss mån undvikas genom att parterna hänvisar tvister till ett s.k. förenklat skiljedomsförfarande där endast en skiljeman avgör tvisten. Detta leder till att kostnaderna sjunker betydligt. Även handläggningstiden förkortas ofta (ett förenklat skiljedomsförfarande vid Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut tar exempelvis runt 6 månader i förhållande till handläggningen vid allmän domstol som ofta kan ta 2-3 år). Vid ett förenklat skiljedomsförfarande vid Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut bestäms även kostnaderna för processen med utgångspunkt från processbeloppet, vilket ökar förutsebarheten i kostnadsfrågan.

Överklagandemöjligheten är mycket begränsad. Detta innebär att parterna i princip inte kan överklaga ett skiljeavgörande som de anser felaktigt i sak. Skiljemännens ansvar för ett felaktigt domslut är även mycket begränsat.

Sammanfattning

Skiljeklausuler som hänvisar till en annan typ av tvistelösning än prövning vid allmän domstol är idag mer regel än undantag vid avtal mellan internationella aktörer. Behovet av snabba avgöranden och förutsebara regler och processer är ofta stort i denna typ av avtalsförhållanden, vilket ofta väger upp de höga kostnader som ett skiljeförfarande är förenat med. Av denna anledning är skiljeförfarandet inte bara att rekommendera i internationella avtalsförhållanden utan även inhemska avtal kan förses med en skiljeklausul om det finns behov av att tvisten prövas av personer med viss expertkunskap och handläggningstiden är av avgörande betydelseför parterna. Ett skiljeförfarande är även en lämplig tvistelösningsform om det finns ett behov av sekretess.

INTER:s advokater är specialister inom tvistelösning och har stor erfarenhet av att vara ombud för företag och andra personer i förhandlingar, rättegångar och skiljeförfaranden.

2023-07-20