English

Författare: Andreas Hagen

  • Upplåtelse av bostadsrätt

    Upplåtelse av bostadsrätt

    Advokatfirman INTER biträder regelbundet bostadsrättsföreningar i frågor som rör bostadsrättsjuridik och har stor erfarenhet inom bostadsrättsliga frågor. I denna artikel beskrivs förutsättningarna för upplåtelse av bostadsrättslägenhet. 

    Upplåtelse av bostadsrätt

    Upplåtelsen är det ursprungliga avtalet mellan bostadsrättsföreningen och den som ska förvärva bostadsrätten. När bostadsrätten sedan överlåts vidare till någon annan i nästa led är det inte fråga om upplåtelse utan en överlåtelse.

    För att bostadsrättsföreningen ska få upplåta en lägenhet med bostadsrätt krävs att bostadsrättshavaren är medlem i föreningen.  Detta innebär att styrelsen, innan upplåtelseavtal träffas, måste bevilja medlemskap.

    Dessutom måste det finnas en hos Bolagsverket registrerad ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen.

    Formkravet

    En upplåtelse av bostadsrätt ska ske enligt skriftligt upplåtelseavtal. Avtalet kan också benämnas bostadsrättsavtal.

    Följande uppgifter måste finnas i upplåtelseavtalet:

    1. Föreningens namn.
    2. Bostadsrättsinnehavarens namn.
    3. Den lägenhet som upplåtelsen avser.
    4. Insatsbeloppet som ska betalas enligt upplåtelsen.
    5. Årsavgiften som ska betalas enligt upplåtelsen.
    6. Eventuell upplåtelseavgift.

    Det ska av handlingen framgå att det är fråga om upplåtelse av bostadsrätt. Avtalet ska undertecknas av företrädare för föreningen och bostadsrättsinnehavaren. Avtalet får inte vara tidsbegränsat.

    Ekonomisk plan

    En bostadsrättsförening måste upprätta en ekonomisk plan innan bostadsrätter kan upplåtas. Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet.

    Planen ska vara försedd med intyg från två intygsgivare som har till uppgift att prova om projektet är hållbart. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som Boverket har gett behörighet att vara intygsgivare. Den ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket och vara undertecknad av samtliga styrelseledamöter.

    Det är Boverket som lämnar allmänna råd om hur planen ska utformas.

    En ekonomisk plan för en bostadsrättsförening ska enligt lag innehålla följande uppgifter. Om uppgiften är preliminär ska detta anges.

    1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.
    2. Beskrivning av fastigheten.
    3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
    4. Kostnad för föreningens fastighet.
    5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.
    6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
    7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4-6 (finansieringsplan).
    8. Föreningens löpande kostnader och intäkter.
    9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

    Planen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

    Sedan en ekonomisk plan har upprättats och registrerats kan det bli aktuellt att upprätta en ny ekonomisk plan. Så är normalt fallet när föreningen genom tillbyggnad eller genom omvandling av hyresrätter till bostadsrätter eller på annat sätt vill upplåta lägenheter som inte finns upptagna i den ursprungliga ekonomiska planen. I vissa fall måste styrelsen då göra en ny ekonomisk plan och registrera den hos Bolagsverket.

    Kravet på att upprätta ny ekonomisk plan gäller dock inte om det är en enstaka lägenhet som ska upplåtas och det inte hänt något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet sedan den första planen gjordes. Vad som är av väsentlig betydelse kan t.ex. avse upplåtelse av en ny bostadsrätt efter eller i samband med större ombyggnad som väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas förpliktelser.

    Saken har kommenterats i prop 2002/03:12 enligt följande:

    ”Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats (se 3 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen).  Enstaka upplåtelser av lägenheter som inte finns med i den ekonomiska planen kan dock göras utan att någon ny plan upprättas (se 3 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen).  En lägenhet får nämligen upplåtas med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet.  I Boverkets allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6) nämns som exempel på en väsentlig förändring att föreningens insatta kapital och  nettoskuld avviker väsentligt från motsvarande poster i den ursprungliga planen (s. 19).  Enligt Boverket bör en avvikelse på mer än fem procent anses som väsentlig.  I de allmänna råden anges också att en ny plan inte behöver upprättas när något inträffar som förbättrar föreningens eller bostadsrättshavarnas ekonomiska situation.  Detta motiveras med att bakgrunden till bestämmelserna om ekonomisk plan främst är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda föreningar.”

    Förhandsavtal avseende framtida upplåtelse

    Förhandsavtal används för den som tänker köpa bostadsrättslägenhet genom upplåtelse men då rätten inte vid tillfället är färdig för en upplåtelse (se mera nedan om kraven för upplåtelse). Så kan vara fallet då det tar viss tid att ändra och registrera den ekonomiska planen med anledning av ny upplåtelse. Avtalet är sålunda vanligt bl a i samband med tillbyggnader eller enstaka upplåtelser av lägenheter, som t ex vindar som ska inredas som bostadslägenhet.

    Bindande avtal

    Ett förhandsavtal är som framgår av ovan en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt. En bostadsrättsförening kan skriva förhandsavtal om, att längre fram i tiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt.

    Ett förhandsavtal betyder

    a) att föreningen förbinder sig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten; och
    b) att förhandstecknaren förbinder sig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

    Skriftligt avtal

    Förhandsavtalet ska vara skriftligt.

    Följande uppgifter måste enligt lag finnas med i avtalet;
    a) Bostadsrättsföreningens namn;

    b) Förhandstecknarens namn;

    c) Vilken lägenhet som ska upplåtas enligt förhandsavtalet;

    d) När upplåtelsen ska göras;

    e) De beräknade avgifterna för bostadsrätten, både insats, årsavgift och andra eventuella avgifter; och

    f) Förskottsbeloppet (om sådant ska betalas).

    Kostnadskalkyl

    Ett förhandsavtal får enligt lag träffas endast om det finns en tillförlitlig kalkyl över kostnaderna för projektet.

    Kalkylen ska granskas och intygas av två personer som har behörighet som intygsgivare och kraven på dessa är desamma som för en ekonomisk plan. Av intyget ska framgår att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.

    Kostnadskalkylen ska i princip innehålla samma saker som en ekonomisk plan. Den kan sägas utgöra en sorts förenklad ekonomisk plan.

    Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av kostnadskalkyler

    Ogiltighet

    Ett förhandsavtal är ogiltigt om det ingås i strid med de formkrav som uppställs i lagen.

    Förskott

    En bostadsrättsförening får ta emot förskott för upplåtelse av en bostadsrätt bara om det tecknas ett förhandsavtal.

    Föreningen måste dessutom ha tillstånd av Bolagsverket för att ta emot förskottet.

    Tillstånd kräver att ovan angiven kalkyl finns framtagen och att den är intygad av två intygsgivare som angivits och föreningen ställt betryggande säkerhet för återbetalning av förskott till förhandstecknaren.

    Förskottet får inte vara högre än det belopp som svarar mot den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså inte tillåtet att ta förskott för exempelvis upplåtelseavgift.

    Förbud mot överlåtelse och pantsättning

    För att motverka handel med förhandsavtal har i lagen införts ett förbud mot att sätta någon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet.

    Uppsägning av förhandsavtal

    En förhandstecknare får säga upp avtalet och det upphör att gälla om

    a) lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning (tillträdet)
    b) upplåtelsen försenas jämfört med vad som står i avtalet på grund av omständighet hänförligt till föreningen (mindre försening måste dock godtas)
    c) den avgift som ska betalas till föreningen för bostadsrätten är mycket högre vad som står i förhandsavtalet.

     

     

  • Köplagens tillämplighet på aktieöverlåtelser

    Köplagens tillämplighet på aktieöverlåtelser

    När man utformar ett aktieöverlåtelseavtal är det av vikt att man har goda kunskaper om vilken lagstiftning som kan bli tillämpbar på aktieöverlåtelsen.

    Ett antal olika lagar är, direkt eller indirekt, tillämpliga på företagsöverlåtelser. I första hand regleras köpet av köplagens bestämmelser när det gäller själva överlåtelsen. Avtalslagen och tillämplig konkurrenslagstiftning tillämpas på parternas övriga åtaganden hänförliga till företagsöverlåtelsen. För aktieöverlåtelser blir det också aktuellt  att tillämpa ett antal bestämmelser i aktiebolagslagen.  Notera dock att denna artikel inte ska uppfattas som en uttömmande redogörelse av tillämplig lagstiftning utan den är inriktad på just köplagens tillämpning på köpet av aktier.

    Lös egendom och aktier

    Av 1 § köplagen framgår att lagen är tillämplig vid köp av lös egendom. Vad som är lös egendom följer av ett motsatsslut av reglerna i 1 kapitlet och 2 kapitlet i jordabalken där det anges vad som är  fast egendom. All egendom som inte är fast egendom enligt dessa regler utgör lös egendom.

    Formell tillämplighet

    Aktier är lös egendom.  Köplagens bestämmelser är därmed formellt tillämpliga på aktieöverlåtelser. Av 3 § köplagen framgår dock att lagen inte ska tillämpas i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har uppstått mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja. Köplagen är således dispositiv och bestämmelser i lagen går att helt eller delvis avtala bort.

    I köplagens förarbeten anges att lagen i första hand är utformad för att reglera köp av lösa saker. När köpeobjektet har en speciell karaktär – såsom exempelvis aktier – kan det vara motivera att i vissa avseenden göra avsteg från de regler i köplagen som gäller köp av lös egendom i allmänhet.

    Uppfattning i rättspraxis

    Frågan om huruvida köplagen i dess helhet är tillämplig vid alla olika typer av aktieköp är inte helt klart besvarad i rättspraxis. I Högsta domstolens avgörande NJA 1976 s. 341, som rörde försäljning av samtliga aktier i ett bolag av en enda säljare, tillämpade Högsta domstolen reklamations- och preskriptionsbestämmelserna i köplagen på överlåtelsen. I ett publicerat skiljeavgörande från 1986 (Stockholms handelskammares skiljedomsinstitut, Årsskrift 1986 s. 47) tillämpade skiljenämnden köprättsliga felregler på en tvist som avsåg överlåtelse av samtliga aktier i bolaget från en säljare (skiljenämnden bestod av hovrättspresidenten Birgitta Blom, advokaten Gotthard Calissendorff och chefsrådmannen Thomas Huldén). Det är emellertid inte självklart att principerna i dessa avgöranden är tillämpbara när överlåtelser av aktier sker från flera säljare.

    Uppfattning i den juridiska litteraturen

    I den juridiska litteraturen har frågan om köplagens tillämpningsområde vid olika typer av aktieöverlåtelser varit föremål för diskussion. Förespråkare att köplagen ska tillämpas på alla typer av aktieöverlåtelser är Christina Ramberg och Stefan Lindskog. Vid aktieöverlåtelser av marknadsnoterade aktier anser emellertid de båda författarna att det ska föreligga ett begränsat felansvar för säljaren.

    Mats Sacklén är av uppfattningen att köplagen formellt sett är tillämplig på aktieöverlåtelser men anser att det i sammanhanget bör göras en distinktion mellan förhandlade och icke-förhandlade köp. Torsten Sandström anser att det mesta talar för att köplagens felregler gäller, i vart fall vid förhandlade aktieköp. Robert Sevenius menar att köplagen är formellt tillämplig på företagsförvärv om inte parterna har avtalat något annat. Anders Johansson menar att köplagens tillämplighet på företagsöverlåtelser bör bestämmas med utgångspunkt i säljarens inflytande i det bolag som säljs. Enligt Anders Johansson har en aktieägare varken skyldighet eller möjlighet att sätta sig in i ett företags inre förhållanden så grundligt att ett ansvar i enlighet med köplagens bestämmelser kan anses motiverat.

    Sammantaget föreligger det i princip enighet i den juridiska litteraturen om att köplagen i och för sig är tillämplig vid ett företagsförvärv, åtminstone förhandlade sådana förvärv. Vid icke-förhandlade förvärv eller i vart fall vid köp av mindre aktieposter synes den härskande uppfattningen i litteraturen vara att endast ett begränsat felansvar, om ens något, bör kunna bli aktuellt.

    Sammanfattning

    Mot bakgrund av vad som anges i förarbetena till köplagen får det framstå som klargjort att lagen inte är utformad för att tillämpas på köp av aktier även om den i och för sig formellt är tillämplig vid aktieöverlåtelser. Köplagen tillåter även en viss anpassningsbarhet när det gäller dess tillämpning. En domstol torde därför inte vara bunden att tillämpa köplagen i dess helhet vid alla typer av aktieförvärv. Köplagens felansvarsregler kan få olika genomslagskraft beroende på de omständigheter som föreligger vid den enskilda aktieöverlåtelsen. När det gäller förhandlade aktieköp av samtliga aktier från en enda säljare med bestämmande inflytande över bolagets verksamhet, talar mycket för att köplagens felregler bör kunna tillämpas på fel i det sålda bolaget. Då det rör sig om icke-förhandlade aktieköp över en marknadsplats för aktiehandel, från ett stort antal mindre aktieägare utan egentligt inflytande över bolaget, bör köplagens felregler som utgångspunkt inte kunna tillämpas mot säljarna.

    Vid bedömningen om köplagens felansvarsregler ska tillämpas vid ett visst aktieköp bör man beakta de omständigheter som är utmärkande för den aktuella transaktionen. Det bör då göras en helhetsbedömning av samtliga relevanta omständigheter hänförliga till såväl köpeobjektet som köptillfället.

    INTER:s affärsadvokater är specialister inom avtalsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal som reglerar företagsöverlåtelser. INTER:s affärsadvokater företräder regelbundet klienter vid företagsöverlåtelser.

  • Godtrosförvärv av äganderätt

    Godtrosförvärv av äganderätt

    Vid en försäljning har säljaren ett ansvar för att egendomen är i avtalat skick eller i övrigt motsvarar vad köparen med fog har anledning att anta. Det är inte bara faktiska fel som kan föreligga vid köpet, dvs avvikelser som hänför sig till egendomens fysiska beskaffenhet. Egendomen kan även vara behäftad med vad vi jurister bruka kalla rättsliga fel. Ett sådant fel föreligger när egendomen belastas av en rätt som tillhör annan än säljaren. Exempelvis kan annan än säljaren vara ägare till egendomen eller tredje man ha panträtt eller liknande i den. I denna artikel ska jag redovisa vad som gäller i detta sammanhang.

    Äganderättsförbehåll

    Vid försäljning på avbetalning är det inte ovanligt att egendomen överlåts med ett äganderättsförbehåll. Ett sådant förbehåll innebär att egendomen kvarstår som säljarens egendom till dess den är fullt betald. Skulle köparen inte fullgöra sin betalning enligt avtalet, kan säljaren med stöd av äganderättsförbehållet begära egendomen tillbaka. Köparen äger inte egendomen innan han fullgjort sina förpliktelser gentemot ursprunglig säljare och får inte i sin tur sälja egendomen vidare innan så skett. Skulle en försäljning ske i strid mot äganderättsförbehållet hamnar den nya köparen i en besvärlig situation. Den ursprungliga säljaren kan hävda att han har bättre rätt till egendomen eftersom han fortfarande är ägaren. Den nya köparen kan i sin tur vara av uppfattningen att han köpt egendomen i god tro eftersom han inte kände till äganderättsförbehållet. Frågan är då vem som har rätt till egendomen?

    Godtrosförvärv

    Frågan bedöms i regel enligt lagen från 1986 om godtrosförvärv av lösöre. Ett fullbordat godtrosförvärv innebär att köparen genom köpet utsläcker tredje mans rätt till egendomen. Vid ett godtrosförvärv förlorar den ursprungliga egendomens ägare sin äganderätt till egendomen även om han var egendomens ägare när säljaren felaktigt överlät den till den nya köparen. Lagen gäller emellertid lösöre. Med lösöre avses lösa saker. Lagen tillämpas inte på förvärv av pengar, skuldebrev, värdepapper, fordringar, byggnad på ofri grund eller egendom som utgör tillbehör till fast egendom

    Förutsättningarna för godtrosförvärv

    För att ett godtrosförvärv ska anses föreligga måste vissa förutsättningar enligt lagen vara uppfyllda.

    1) För det första måste egendomen vara i säljarens besittning. Det anses dock i detta sammanhang vara tillräckligt att egendomen är i sk medelbar besittning, som t ex när en egendom är lämnad av säljaren till verkstad för reparation.
    2) För det andra ska överlåtelsen ha skett genom ett giltigt köp. Lagen om godtrosförvärv av lösöre omfattar singularfång (köp, byte eller gåva).
    3) För det tredje krävs att köparen får egendomen i sin besittning.
    4) Slutligen krävs att köparen är i god tro gällande säljarens behörighet och överlåta egendomen. Han måste dessutom vara i god tro såväl vid tidpunkten för när avtalet slöts som när egendomen överlämnas.

    Innebörden av god tro

    En köpare ska anses ha varit i god tro endast om det är sannolikt att egendomens beskaffenhet, de förhållanden under vilka den utbjöds och omständigheterna i övrigt var sådana att han inte ”borde ha misstänkt” att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen. Bedömningen sker normalt i två led. I det första ledet bedöms vad som faktiskt förekommit vid köpet. I det andra ledet ska avgöras om omständigheterna varit sådana att köparen borde ha misstänkt säljarens bristande behörighet. Här ska de samlade omständigheterna beaktas.

    Bevisbördan

    Den ursprungliga rätta ägaren anses ha bevisbördan för att köparen insåg att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen, dvs. för faktisk insikt eller “medveten ond tro”. Köparen har däremot bevisbördan för att göra sannolikt att sådana omständigheter var för handen att han inte borde ha misstänkt att överlåtaren saknade rätt att förfoga över egendomen.

    Undersökningsplikt

    I rättspraxis har uppställts en långtgående plikt för köparen att undersöka om säljaren äger rätt att förfoga över den egendom som ska överlåtas. Kravet på undersökningsplikt blir strängare vid köp av egendom som normalt kan vara föremål för äganderättsförbehåll eller som vanligtvis används av annan än ägaren. Som exempel kan nämnas bilar och andra motorfordon som regelmässigt eller i allt fall mycket ofta säljs på kredit med ägarförbehåll för säljaren. Det åligger därför köparen att förvissa sig om att säljaren har rätt att genomföra försäljningen. Detta görs lämpligen genom att begära att få ta del av dennes köpekontrakt med tidigare säljaren samt kvittot på att köpeskillingen är fullbetald. Det kan också rekommenderas att man tar en kontakt med den tidigare säljaren. Även när priset är lågt kan köparen ha anledning att vara misstänksam. På samma sätt gäller att man ska vara särskild försiktig vid förvärv från någon som uppger sig handla som fullmäktig eller ställföreträdare för annan.

    Förlorarar äganderätten

    I den situation en köpare kan anses ha gjort ett godtrosförvärv har den som förlorat äganderätten rätt att kräva att få lösa tillbaka egendomen. Lösenbeloppet ska motsvara köparens kostnader för förvärv av egendomen och för förbättringar av densamma. Lösen ska dock högst uppgå till egendomens allmänna marknadsvärde. Ägaren måste emellertid kräva tillbaka egendomen från köparen inom sex månader från det att han fick eller måste antas ha fått kännedom om köparens innehav av egendomen. Gör han inte det förlorar han rätten att kräva tillbaka egendomen. Köparen har då gjort ett ”exstinktivt godtrosförvärv” som innebär att den ursprungliga rätta ägarens rätt utsläcks helt.

    Ersättningsskyldighet

    Om den godtroende köparen bli skyldig att avstå egendomen till den rätte ägaren mot lösen, torde säljaren bli skadeståndsskyldig för mellanskillnaden mellan lösenpriset och varans värde. Har köparen emellertid gjort ett extensivt godtrosförvärv blir det normalt inte aktuellt för köparen att göra gällande något felansvar gentemot säljaren. Däremot kan den tidigare ägaren begära ersättning av säljaren.

    Stöldgods

    Slutligen kan anmärkas att det efter en lagändring år 2003 inte längre är möjligt att göra godtrosförvärv av stöldgods och annan olovligt tillgripen egendom. Har en egendom frånhänts ägaren genom olovligt tagande är det inte möjligt att göra ett godtrosförvärv. Ägarens rätt till egendomen upphör inte i ett sådant fall och ägaren har rätt att få tillbaka den utan lösen. Kräver ägaren inte tillbaka egendomen från innehavaren inom sex månader från det att han fick eller måste antas ha fått kännedom om dennes innehav, får köparen dock äganderätt till egendomen.

  • Vi är vad vi heter

    Vi är vad vi heter

    Juridikens kärna är att lösa tvister mellan parter, att vägleda mellan rätt och fel, mellan svart och vitt. Vi tog därför namnet INTER från den latinska prepositionen som betyder exakt det, ”mellan”. INTER ger dig rätt råd, i rätt tid, så att du når dit du vill. Vi erbjuder kompetens inom skilda rättsområden med en sak gemensamt – gedigen kunskap.

    Vår bas

    I stället för generell juridisk kompetens har vi valt att erbjuda djup specialistkompetens inom

    1. Avtalsjuridik
    2. Entreprenadjuridik
    3. Fastighetsrelaterad juridik
    4. Tvistelösning
    5. Familjejuridik

    Vår gemensamma kärnkompetens är förmågan att formulera, tolka och strida för villkor som våra klienter värdesätter högt.

    Vi möter våra klienter i deras vardag. Vi förstår vad som krävs. Vi krånglar inte till det. Vi säger nej när det behövs. Vi vet att det inte är någon annan som tar notan.

    Våra klienter behöver juridisk specialistkompetens såväl i den professionella sfären som i den privata. Båda sidor är lika viktiga för våra klienter och för oss.

    När en tvist gått så långt att rättssalen är den bästa vägen framåt, uppskattar våra klienter att ha oss som företrädare med tanke på det goda resultatet. Vi gör skillnad.

    Våra kärnvärden

    Vi har kunskap, engagemang och förståelse för klientens affär och situation – allt det som behövs för att vinna det viktigaste: klientens förtroende.

    Vi vänder oss till klienter, ofta företagare, som är angelägna om att använda både sin tid och sina ekonomiska resurser på ett effektivt sätt. Alltså uppskattar de att vi är tydliga, går direkt på sakfrågan, erbjuder snabb handläggning och en kostnadseffektiv rådgivning.

    Vi tillhör landets tongivande advokater inom våra verksamhetsområden. Vi erbjuder gedigen erfarenhet och djup kunskap inom våra specialistsområden.

    Vår position

    En företagsam person får saker att hända, gärna snabbt och intuitivt, ofta med begränsad konsekvensanalys. Han/hon är därmed exponerad för både större möjligheter och risker än genomsnittet, varför behovet av juridisk kompetens är stort.

    Genom att vi har gedigen erfarenhet av att arbeta med företagsamma människor i de branscher vi valt, har vi också stor förståelse för deras agerande. Vi kan förstärka deras företagsamhet med tydliga avtal, riskminimerande rådgivning och handfasta åtgärder när utfallet inte blev det önskade. Vi är advokaterna som både företagare och privatperson alltid önskat ha vid sin sida.

    Vår mission

    Vårt dagliga värv är att göra skillnad i våra klienters vardag genom att snabbt och effektivt ta fram den optimala lösningen på våra klienters privata och affärsmässiga problemställningar. Vi ska förpacka och presentera lösningen på ett sådant sätt att klienten direkt förstår nyttan. Med rätt råd i rätt tid gör vi skillnad.

    Vår personlighet

    Befintliga och blivande klienter känner spontant att vi är nära deras verklighet, att vi hör hemma i deras värld likväl som i den juridiska världen.

    För oss är det naturligt att umgås med fastighetsägare på deras villkor, entreprenörer på deras villkor, företagare och deras och fäder och mödrar på deras vis.

    Vårt varumärkeslöfte

    Vi utgår från att varje situation är speciell, och att varje klient vill känna sig speciell. Vi har djup juridisk kompetens inom utvalda områden. Vi har gedigen erfarenhet av våra klienters bransch, vardag och affärer och förmåga att snabbt sätta oss in i klientens aktuella situation och problemställningar.

    Med denna bas levererar vi tydliga rekommendationer som har stor betydelse och gör stor skillnad, på ett situationsanpassat och effektivt sätt. Varje leverans är ett hantverk.

  • Hyresavtalets form

    Hyresavtalets form

    Grundläggande krav på avtalet

    Enligt kapitel 12 i jordabalken, populärt kallat hyreslagen, ställs vissa grundläggande krav på avtalet för att det ska anses vara ett hyresavtal i hyreslagens mening. Förutom att det ska föreligga ett avtal om upplåtelse ska (i) det som hyrs ut vara ett objekt i form av hus eller del av hus och (ii) rätten till nyttjandet av hyresobjektet ska ske mot ersättning. Saknas något av de nödvändiga kriterierna i avtalet är avtalet inte ett hyresavtal som omfattas av hyreslagen.

    Även andra faktorer kan medföra att det inte är fråga om ett hyresavtal. Hyresrätten ska vara lokaliserad till ett bestämt utrymme i huset och hyresgästen ska, i vart fall under perioder, ha ensamrätt att disponera utrymmet. Det finns även ett flertal avtalssituationer då avtalet formellt sett faller under hyreslagen, men ändå inte bedömts som ett hyresavtal eftersom det hyresrättsliga inslaget i avtalet har fått en underordnad betydelse.

    Krav på skriftlighet?

    Enligt hyreslagen krävs det inte att ett hyresavtal ingås i skriftlig form för att det ska vara giltigt och bindande. Istället tillämpas avtalslagens regler i bedömningen om ett bindande avtal har uppstått. Hyresavtalet kan sålunda även ingås i muntlig form. Såväl muntliga avtal som muntliga tillägg till skriftliga hyresavtal är giltiga. I förhållande till ett muntligt har emellertid ett skriftligt avtal den fördelen att risken minskar betydligt för att det uppstår tvister eller osäkerhet om avtalets innehåll.

    Om hyresvärden eller hyresgästen kräver skriftform ska hyresavtalet enligt hyreslagen upprättas skriftligen. För det fall endera parten vägrar upprätta avtalet i skriftlig form finns det dock inga uttryckliga sanktioner i hyreslagen. I den juridiska litteraturen har det hävdats att en hyresgäst i vissa fall skulle kunna förlora sitt besittningsskydd vid sådan vägran samt att hyresvärdens vägran kan medföra att hyresgästen har rätt att frånträda hyresavtalet. Det är emellertid osäkert vilka konsekvenser en vägran kan medföra.

    Part kan väcka talan i domstol om den andre parten vägrar att upprätta skriftligt avtal. I ett sådant fall kan part yrka förpliktande för motparten att vid äventyr av vite fullgöra sin skyldighet att upprätta avtalet skriftligen. Förfarandet kan emellertid försvåras om innehållet är tvistigt mellan parterna. Vid sådana förhållanden kan en fastställelsetalan föras i domstol för att få klarhet i tvistefrågorna.

    Avtalstolkning

    Vid avtalstolkningsfrågor i samband med lokalupplåtelser skiljer sig tvisterna i regel inte nämnvärt från andra kommersiella tvister. När avtalsparterna är mer eller mindre jämställda, tolkas avtalet som utgångspunkt som kommersiella avtal i allmänhet. Skulle emellertid hyresgästen ha en underlägsen ställning kan det aktualisera hyresrättsliga begrepp eller skyddsregler vid avtalstolkningen. Det finns exempel på att Högsta domstolen vid oklarheter i avtalet låtit de hyresrättsliga reglerna eller ändamålet bakom dessa få genomslag vid tolkningen av avtalet, jfr NJA 1986 s. 503, NJA 1993 s. 555.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka kommersiella hyresavtal och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Tvångsinlösen av aktier

    Tvångsinlösen av aktier

    Förutsättningar för inlösen

    När en aktieägare i svenskt aktiebolag har ett ägande som överstiger 9/10 (90 procent) av aktierna i bolaget, har denna majoritetsaktieägare enligt bestämmelserna i 22 kapitlet 1 § aktiebolagslagen en rätt att lösa in minoritetsaktierna. Samtidigt föreligger en skyldighet för majoritetsaktieägaren att, på uppmaning av minoritetsaktieägarna, lösa in minoritetsaktierna. Det är alltså fråga om en ömsesidig rättighet och skyldighet. Majoritetsaktieägaren har också en rätt att välja vilka minoritetsaktier som ska inlösas. Det föreligger följaktligen ingen skyldighet att lösa in samtliga minoritetsaktier.

    Bestämmelsen om rätt eller skyldighet till inlösen är tvingande i den bemärkelse att det inte är möjligt att i bolagsordningen inta bestämmelser som begränsar rätten eller skyldigheten. Enligt Högsta domstolens avgörande NJA 2011 s. 429 saknas det också möjligheter att i ett aktieägaravtal inskränka tillämpningen av inlösenbestämmelserna.

    En Majoritetsaktieägare är enligt bestämmelserna i aktiebolagslagen i första hand den som innehar mer än 9/10 (90 procent) av aktierna i ett svenskt aktiebolag. Av bestämmelserna framgår att innehavet kan vara såväl direkt som indirekt. En majoritetsaktieägare som exempelvis innehar 70 procent av aktierna i ett bolag omfattas av inlösenbestämmelserna om denne även har ett eller flera dotterföretag som tillsammans innehar mer än 20 procent av aktierna i bolaget. Likaså omfattas ett moderbolag som har tre dotterföretag, som tillsammans äger mer än 90 procent av aktierna i ett aktiebolag, av inlösenbestämmelserna även om moderbolaget inte själv innehar några aktier i det aktuella aktiebolaget.

    Lösenbeloppet

    Det står parterna fritt att träffa överenskommelse om lösenbeloppets storlek.  Uppkommer det emellertid en tvist om lösenbeloppets storlek ska lösenbeloppet fastställas i enlighet med de värderingsbestämmelser som återfinns i 22 kapitlet aktiebolagslagen. Huvudregeln för värderingen är att lösenbeloppet för en aktie i icke börsnoterade bolag ska bestämmas till ett belopp som motsvarar det pris för aktien som kan påräknas vid en försäljning under normala förhållanden.

    Tvist

    Uppkommer det en tvist om en rätt eller skyldighet till inlösen, eller om lösenbeloppets storlek, ska tvisten enligt 22 kapitlet aktiebolagslagen prövas av tre skiljemän. Bestämmelsen är tvingande. Det är därför inte möjligt att bolagsordningen ange att prövningen ska ske i annan ordning som t ex en prövning av en skiljeman eller prövning i allmän domstol.

    Prövning av skiljemän

    Vill en majoritetsaktieägare lösa in aktier i ett bolag, och kan inte frågan lösas på frivillig väg, måste majoritetsaktieägaren skriftligen begära skiljeförfarande hos bolagets styrelse. I begäran ska majoritetsaktieägaren också uppge sin skiljeman. Genast efter att styrelsen har mottagit en sådan begäran ska styrelsen genom kungörelseförfarande underrätta minoritetsaktieägarna om att inlösen har begärts och bereda dem tillfälle att senast två veckor från kungörelsen skriftligen uppge en gemensam skiljeman.

    Har inte berörda aktieägare anmält en gemensam skiljeman i tid ska styrelsen hos Bolagsverket ansöka om att en god man utses. Den gode mannens första uppgift är att utse en gemensam skiljeman för minoritetsaktieägarna. Vidare ska den gode mannen i inlösenprocessen bevaka frånvarande aktieägares rätt. I förhållande till dessa aktieägare intar den gode mannen i princip samma ställning som ett rättegångsombud. Den gode mannen har behörighet att på aktieägarnas vägnar bl.a. mottaga delgivning av inlagor, medge majoritetsaktieägarens yrkanden, ingå förlikning och begära verkställighet av skiljemännens avgörande.

    De partsutsedda skiljemännen ska utse en tredje skiljeman. Sedan skiljemännen har utsetts, ska de uppmana de aktieägare som själva önskar föra sin talan att inom två veckor anmäla detta till skiljenämndens ordförande. Vid utebliven anmälan kommer de att företrädas av den gode mannen.

    Det är majoritetsaktieägaren som normalt ska stå för kostnaderna för skiljeförfarandet. Endast om det föreligger särskilda skäl kan skiljenämnden ålägga minoritetsaktieägare att helt eller delvis svara för kostnaderna. Sådana särskilda skäl kan vara när en minoritetsaktieägare avsevärt har fördröjt förfarandet genom att framställa helt obefogade invändningar eller när minoritetsaktieägare har begärt skiljeförfarande helt utan grund.

    En skiljedom i en inlösentvist kan, till skillnad från vad som gäller i fråga om andra skiljedomar, överprövas. Överprövningen sker av Stockholms tingsrätt. Talan ska väckas inom 60 dagar från det att aktieägaren respektive gode mannen fick del av domen. Talan kan väckas av en part eller av den gode mannen. Tingsrättens avgörande kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt. Det krävs emellertid prövningstillstånd för att hovrätten ska ta upp överklagandet.

    INTER:s affärsadvokater är specialister inom bolagsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal som reglerar förhållandena i ett aktiebolag. INTER:s affärsadvokater företräder regelbundet klienter i aktiebolagsrättsliga spörsmål.

     

  • Fel i köp av fastighet

    Fel i köp av fastighet

    I 4 kapitlet jordabalken regleras köp av fastighet. De huvudsakliga fel som kan uppstå vid sådant köp är rättsliga fel enligt 4 kapitlet 17 § jordabalken, rådighetsfel enligt 4 kapitlet 18 § jordabalken och fysiska fel enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken. I denna artikel behandlas den sista typen av fel.

    Fysiska fel

    Av 4 kapitlet 19 § jordabalken följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (s.k. abstrakt fel) har köparen rätt till prisavdrag eller att häva köpet.

    Om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, har köparen dessutom rätt till skadestånd. Om säljaren i samband med köpet lämnar en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten anses uppgiften följa av avtalet. För att en uppgift från en säljare ska ses som en utfästelse måste uppgiften vara preciserad, ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen och ha betydelse för köpet (se Grauers, Fastighetsköp, 21 upplagan, s. 140 ff).

    Undersökningsplikt

    Enligt 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

    En utfästelse från säljarens sida medför i regel att köparens undersökningsplikt bortfaller helt eller delvis (se t.ex. NJA 1983 s. 858). Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Det föreligger således inte undersökningsplikt avseende förhållanden som bestämts i avtalet eller rörande sådant som utfästs av säljaren. Endast om det redan vid en ytlig genomgång framstår som uppenbart att en utfästelse inte kan överensstämma med de verkliga förhållandena infaller en undersökningsplikt som motsvarar vad som normalt gäller.

    Särskilt om prisavdrag

    Om fastigheten är behäftad med fel har köparen som nämnts rätt till bl a prisavdrag. Avdraget ska, enligt 4 kapitlet 19 c § jordabalken, beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Avdragsberäkningen är proportionell (”proportionella metoden”). Den består av två steg. (i) Först skall fastighetens marknadsvärde utan respektive med felet beräknas per tillträdesdagen. Skillnaden kan lämpligen räknas ut som en procentandel. (ii) Därefter ska köpeskillingen sättas ned med samma procentandel.

    Ofta är det betydande svårigheter att tillämpa den proportionella metoden, se NJA 1988 s. 3 och NJA 1988 s. 363. Ett alternativ är att avdraget ska beräknas med utgångspunkt från reparationskostnaden, dvs kostnaden för att sätta fastigheten i felfritt skick (”direktmetoden”).

    Som framgår av förarbetena till 4 kapitlet 19 c § jordabalken (prop. 1989/90:77) har lagstiftaren varit medveten om problemet med att tillämpa den proportionella metoden och har därvid uttalat hur man ska förhålla sig till direktmetoden (prop. 1989/90:77 s. 65): ”I många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnaderna att avhjälpa felet tjäna som vägledning (jfr NJA 1984 s. 3 och 1988 s. 1).”

    Reklamation

    Enligt 4 kapitlet 19 a § jordabalken får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det finns inget formkrav på reklamationen. Trots att en muntlig reklamation är tillräcklig bör en reklamation alltid även framföras i skriftform. Härigenom säkras bevisning om att reklamation faktiskt har skett samt reklamationens innehåll.

    Skyldigheten att reklamera uppkommer inom skälig tid efter att köparen märkt eller bort märka felet. När köparen borde ha märkt felet, kan vara beroende av köparens sakkunskap. Tidsfristen ”skälig tid” varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Enligt Högsta domstolen får man ta hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet, jfr NJA 2008 s. 1158. Normalt bör bedömningen vara strängare om köparen är näringsidkare än om han är privatperson. Det bör även beaktas vilken sakkunskap köparen har. En köpare kan behöva hjälp av en sakkunnig för att bedöma om det föreligger ett fel som kan göras gällande mot säljaren. Därutöver bör köparen ha viss, om än begränsad, tid att överväga alternativet att kräva ersättning av en besiktningsman i stället för att gå på säljaren. Slutligen menade Högsta domstolen att man i undantagsfall även kan beakta sjukdom och liknande omständigheter av personlig art på köparens sida.

    INTER:s advokater är specialister inom fastighetsrelaterad juridik och har stor erfarenhet av att upprätta och tolka avtal om köp av fastighet och andra avtal med anknytning till fastigheter.

  • Undersökningsplikt vid köp av fastighet

    Undersökningsplikt vid köp av fastighet

    Enligt 4 kap 19 § andra stycket jordabalken får köparen av en fastighet inte åberopa som fel en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

    Även svårtillgängligt utrymme – såsom kryputrymme under byggnad – omfattas av undersökningsplikten, se t.ex. NJA 1980 s. 555. Ingrepp i byggnad eller mark behöver dock normalt inte göras för att undersökningsplikten skall anses vara fullgjord, se NJA 1975 s. 545 (diffusionsspärr), NJA 1979 s. 790 (sjunkbrunn), NJA 1983 s. 858 (golvbjälklag) och NJA 1984 s. 3 (slutet vindsutrymme). Om köparen anlitat besiktningsman som inte upptäcker visst fel är detta något som köparen själv ansvarar för såvida felet är sådant att en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

    I ett meddelat domstolsavgörande missade en besiktningsman att det förelåg fukt i en krypgrund. Köparen menade emellertid att det var fråga om ett dolt fel och väckte talan om köpets återgång alternativt prisavdrag. Visserligen var utrymmet svårtillgängligt men så länge det inte krävdes ingrepp i byggnaden för att kunna inspektera ansåg tingsrätten att felet omfattades av undersökningsplikten. Av betydelse för bedömningen av omfattningen av undersökningsplikten var även att byggnaden var över 30 år gammal, att det var fråga om ett fritidshus och att plintgrunden var igentäckt med skivor. Det förhållandet att köparen anlitat en besiktningsman för att utföra överlåtelsebesiktningen befriade inte köparen från sin undersökningsplikt. För det fall besiktningsmannen brustit i sin undersökning är det något som köparen – i förhållande till säljaren – själv får bara ansvaret för konstaterade tingsrätten. Köparen ansågs sammantaget inte ha fullgjort sin undersökningsplikt och yrkandena om köpets återgång alternativt prisavdrag ogillades. Domen har inte överklagats.

  • Distribution i egen eller annans regi

    Distribution i egen eller annans regi

    Vid en marknadslansering av en produkt är valet av exploateringsform en av de viktigaste frågorna som företaget har att ta ställning till. Ska en ny produkt lanseras av ett nystartat företag måste i regel tillverkning och försäljning ske genom den egna organisationen. Skälet till detta är att det vanligtvis är svårt att hitta intresserade samarbetspartners innan produkten blivit inarbetat och etablerad.

    Exploatering i egen regi

    Det ska dock framhållas att många företag ser fördelar med att exploatera sin produkt i egen regi. Den främsta fördelen är att ha kontroll över hela processen allt ifrån produktens utseende, funktion och kvalitet till marknadsföringskoncept. Därtill kan all know-how som byggs upp inom såväl tillverkning som försäljning stanna inom företaget.  Exploatering i egen regi är dock resurskrävande och fordrar kompetent personal och tillgång till ett betydande kapital. Denna exploateringsform är därför förenad med större risker jämfört med många andra former.

    Licensiering och liknande former för exploateringen

    Att låta annan tillverka produkten är mindre riskbetonat. Exempel på sådana samarbetsformer är licensiering, legotillverkning eller underleveranser med egen slutmontering.

    En licensering innebär i regel att produktbolaget (licensgivaren) licenserar ut en rättighet till annan att tillverka och sälja produkten på viss marknad. Ersättning kan utgå med en engångsroyalty vid avtalets ingående som ersättning för tillgången till know-how, samt en löpande royalty beräknad på nettoförsäljningsvärdet av alla exemplar av produkten som licenstagaren säljer under avtalet. Licensgivning ger produktbolaget (licensgivaren) stora fördelar i form av kapitalbindning. Dessutom är den ekonomiska risken låg. Skulle licenstagaren vara framgångsrik finns stora möjligheterna till vinst. Vid en felsatsning blir förlusterna begränsade eftersom kostnaderna för produktionen och marknadsinsatserna tas av licenstagaren. Licensavtal innehåller normalt också en exitmöjlighet om licenstagaren inte uppnår viss minimiförsäljning.

    Den största nackdelen med licensgivning är förlorad kontroll över tillverkning och försäljning. Risken är också att licenstagaren på sikt försöker göra produkten till ”sin egen”.

    Ett ytterligare alternativ kan vara att låta ett eller flera företag tillverka produkten som legotillverkare. Arrangemanget har i stort sett samma fördelar och nackdelar som licensering, dock med skillnaden att produktbolaget själv tar hand om försäljningen. Vanliga nackdelar med detta arrangemang är svårigheter att hitta leverantörer som upprätthåller rätt pris och är pålitliga när det gäller leveranser och kvalitet. Det krävs också ofta stora resurser för administration och övervakning av underleverantörerna.

    Försäljning genom annan

    Försäljning av produkter genom annan kan ske i många olika former. Det finns en rad olika avtalsmodeller för hur ett sådant samarbete kan vara reglerat. De vanligaste formerna för sådana distributionsmodeller i Sverige är:

    • Agentavtalet
    • Återförsäljaravtalet
    • Kommissionsavtalet
    • Franchiseavtalet

    Såväl i dagligt tal som i skriftliga avtal är det vanligt att man använder begreppen ”agent” och ”agentur” utan att det klart framgår om man avser ett agent-, ett återförsäljar- eller ett kommissionsförhållande. Det kan därför vara lämpligt att reda ut begreppen.

    Enligt svensk rätt är en handelsagent en näringsidkare som avtalat med en annan (huvudmannen) att inhämta anbud till huvudmannen eller att ingå avtal i huvudmannens namn (1 § lagen om handelsagentur). I regel erhåller agenten ersättning i form av provision på försäljningen.

    En återförsäljare köper huvudmannens produkter och säljer dessa vidare i eget namn och för egen räkning. Förtjänsten som återförsäljaren kan tillgodogöra sig är marginalen mellan inköpspriset och försäljningsintäkten.

    För att kommission i kommissionslagens mening ska föreligga krävs att fem rekvisit är uppfyllda. Det ska föreligga (i) ett uppdrag (ii) att för en annan persons räkning (iii) men i eget namn (iv) sälja eller köpa (v) lös egendom. Den som har åtagit sig uppdraget kallas kommissionär. Ersättning till kommissionären utgår i form av provision på avtalen.

    Franchising i sin tur är en blandning av olika distributionsmodeller. Liksom återförsäljaren säljer franchisetagaren produkterna i eget namn och för egen räkning. Den största olikheten i förhållande till återförsäljararrangemanget är att franchisetagaren knyts närmare leverantören (franchisegivaren) genom detaljerade föreskrifter om hur marknadsföringen ska ske. Franchiseavtalet kan sägas var en kombination av ett återförsäljaravtal och ett licensavtal avseende användningen av franchisegivarens varumärken och andra kännetecken samt know-how.  Försäljningen sker i ett enhetligt affärskoncept som tillämpas av alla franchisetagare som ingår i systemet.

    Val av försäljningsform

    Vid val av försäljningsform bör man hålla i minnet att lagstiftningen mellan agenter och kommissionärer å ena sidan skiljer sig från vad som gäller för återförsäljare, licenstagare eller franchisetagare å andra sidan. Inom svensk rätt, och även inom de övriga EU-ländernas lagstiftningar, finns tvingande lagstiftning till förmån för agenter och kommissionärer. Bl a finns tvingande lagstiftning om ersättning till agenter eller kommissionärer vid avtalets upphörande. Sådan lagstiftning saknas för återförsäljare, licenstagare och franchisetagare. Inom konkurrenslagstiftningen är det emellertid tvärtom. Agenter och kommissionärer omfattas normalt inte av konkurrenslagstiftningen. För återförsäljar-, licens- och franchiseförhållanden finns däremot restriktiva regler.

    INTER, och framförallt advokaten Andreas Hagen, biträder regelbundet företag vid avtalsskrivning och övriga frågor relaterade till distributionsrätten.

  • Statligt stöd vid hyresrabatt på lokalhyra

    Statligt stöd vid hyresrabatt på lokalhyra

    Regeringen har med anledning av den pågående Corona pandemin beslutat att det ska vara möjligt för hyresvärdar att få ett tillfälligt stöd om hyresvärden har gett rabatt på fasta lokalhyreskostnader till hyresgäster i utsatta branscher. Den hyresvärd som sänkt den fasta hyran för hyresgäster i utsatta branscher under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020 kan söka stöd för att kompensera en del av hyresrabatten. Stödet kan sökas av hyresvärdar från och med den 1 juli 2020.

    Förutsättningarna för att erhålla stödet

    1. Hyresvärd och hyresgäst ska ha ingått avtal om hyra av lokal.
    2. Hyran ska helt eller delvis vara bestämd till ett fast belopp i kronor.
    3. Hyresavtalet ska ha ingåtts med en hyresgäst i en utsatt bransch senast den 1 mars 2020. De utsatta branscherna framgår av specificerade koder i Standard för svensk näringsgrensindelning (SNI) i ”Relaterad information”, se bilaga. Hyresgästen måste rent faktiskt vara verksam i den utsatta branschen.
    4. Hyresgästen i avtalet ska ha hyrt lokalen under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020.
    5. En överenskommelse ska ha tecknats mellan hyresvärden och hyresgästen senast den 30 juni 2020 om rabatt på hyran för lokalen under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020. Av överenskommelsen ska det framgå att hyran understiger det fasta belopp som skulle ha betalats till hyresvärden under samma period. Villkoren ska i övrigt vara oförändrade.

    Stödets storlek

    Stöd får utgå till en hyresvärd med 50 procent av den rabatt på det fasta hyresbeloppet som hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om för perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020. Stödet får dock aldrig utgå med ett högre belopp än 25 procent av den tidigare fasta hyran. Har exempelvis den fasta hyran satts ned med 20 procent bär hyresvärden 10 procent och staten 10 procent av kostnaderna medan hyresgästen själv bär 80 procent av den totala hyran.  Har den fasta hyran satts ned med 75 procent bär hyresvärden 50 procent och staten 25 procent av kostnaderna medan hyresgästen själv bär 25 procent av den totala hyran.

    Ansökan

    Hyresvärden kan från och med den 1 juli 2020 till och med den 31 augusti 2020 lämna in en ansökan om stöd till den länsstyrelse som gäller för aktuellt län. Stödet betalas ut i anslutning till länsstyrelsens beslut.

    Nedan återfinnes de länsstyrelser som handlägger ansökningar om stöd.

    1. Länsstyrelsen i Stockholms län om fastigheten ligger i Stockholms, Uppsalas, Södermanlands, Gotlands eller Västmanlands län,
    2. Länsstyrelsen i Östergötlands län om fastigheten ligger i Östergötlands, Jönköpings eller Kalmar län,
    3. Länsstyrelsen i Skåne län om fastigheten ligger i Kronobergs, Blekinge eller Skåne län,
    4. Länsstyrelsen i Västra Götalands län om fastigheten ligger i Hallands eller Västra Götalands län,
    5. Länsstyrelsen i Dalarnas län om fastigheten ligger i Värmlands, Örebro, Dalarnas eller Gävleborgs län,
    6. Länsstyrelsen i Västernorrlands län om fastigheten ligger i Jämtlands eller Västernorrlands län, och
    7. Länsstyrelsen i Norrbottens län om fastigheten ligger i Västerbottens eller Norrbottens län.

    Boverket håller på att ta fram en e-tjänst för stödet. Mer information om ansökningsförfarandet kommer att publiceras på Boverkets hemsida inom kort.