English

Författare: Andreas Hagen

  • Formella krav vid köp av fastighet

    Avtalet om köp av fast egendom är ett sk formalavtal. Det innebär att avtalet måste upprättas i viss form för att bli giltigt. De grundläggande formkraven som måste iakttas, dvs minimikraven, är följande:

    1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.
    2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.
    3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpeobjektet (lämpligen fastighetens registerbeteckning) och (ii) köpeskillingen.
    4) Det ska finnas en sk överlåtelseförklaring i köpehandlingen.

    Saknas något av minimikraven är hela avtalet ogiltigt.

    Köpeavtalet blir inte bindande innan samtliga parter undertecknat köpehandlingen. Har exempelvis endast säljaren undertecknat avtalet är det inte bindande för varken säljaren eller köparen och såväl säljaren som köparen kan frånträda köpet. Bundenhet inträder samtidigt för bägge parter först när samtliga parter undertecknat. Detta ger utryck för vad som i doktrinen kallas ömsesidighetsprincipen.

    Oftast undertecknas köpeavtalet av säljaren och köparen vid ett och samma tillfälle. Undertecknas emellertid avtalet vid olika tillfällen, uppstår bindande avtal först när den först undertecknande parten fått del av köpehandlingen som är undertecknat av den sist undertecknande parten. I den aktuella situationen krävs det följaktligen att den sist undertecknande parten utgivit sin rättshandling. Högsta domstolen har ansett att detta formkrav även är uppfyllt om den sist undertecknande parten utgivit avtalet till en ”fristående person, hos vilken den andre parten kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat”. Det kan exempelvis vara en mäklare som anlitats för köpet. Emellertid har Högsta domstolen inte ansett det vara tillräckligt att den sist undertecknande parten utgivit handlingen till sitt juridiska ombud. Part kan naturligtvis anlita ombud för att ingå köpeavtalet. Fullmakten för ombudet måste emellertid vara skriftlig för att vara gällande.

    Bevittning av namnteckningarna på köpehandlingen är inte nödvändig för att köpet ska vara giltigt. Däremot krävs bevittning av säljarens underskrift på fångeshandlingen av två vittnen om köparen ska få lagfart. Är säljaren gift och fastigheten makarnas gemensamma bostad eller om fastigheten är säljarens giftorättsgods, krävs även makens skriftliga samtycke till överlåtelsen i avtalet.

    Köpeobjektet, dvs den fasta egendom (fastigheten) som ska överlåtas, ska anges så att det är identifierbar. Därför bör fastighetens officiella registerbeteckning användas i avtalet.

    Jordabalken innehåller ett krav på att en bestämd köpeskillingsuppgift ska finnas i köpehandlingen. Det är dock inte nödvändigt att den anges med visst bestämt belopp. Det är tillräckligt att det i handlingen anges grunderna för beräkningen av köpeskillingen, t ex genom angivande av visst pris per kvadratmeter. Priset kan även göras beroende av en framtida omständighet, så att priset således inte direkt kan utläsas ur avtalet. En förutsättning är dock att de i avtalet angivna grunderna för hur priset ska bestämmas är tillräckligt precisa, så att priset, när den i avtalet angivna omständigheten inträffat, kan fastställas utan större svårighet med ledning av avtalet. Om prisfrågan inte berörs alls i köpehandlingen är köpet ogiltigt.

    Det förekommer att parterna vid ett fastighetsköp vid sidan av köpehandlingen (sidoöverenskommelse) kommer överens om en annan köpeskilling än den som anges i köpeavtalet – exempelvis en ”svart köpeskilling”. För köp som är ingångna innan den 1 juli 1992 medför en oriktig köpeskilling i köpeavtalet att själva köpet i sig är ogiltigt. Numera, och för köp ingångna efter den 1 juli 1992, blir konsekvensen av sådan sidoöverenskommelse istället att sidoöverenskommelsen inte är giltig. Köparen blir med andra ord endast skyldig att betala den köpeskilling som angivits i köpehandlingen och kan även kräva tillbaka vad som betalats enligt sidoöverenskommelsen. Köpeskillingen som angetts i köpehandlingen kan dock jämkas om det skulle leda till oskäliga eller stötande effekter om prisuppgiften i köpehandlingen skulle vara bindande. En jämkning bör i regel leda till att den i verkligheten avtalade köpeskillingen ska gälla mellan parterna.

    Själva överlåtelseförklaringen behöver inte vara omfattande. Det räcker med följande formulering: ”Hans Hansson försäljer härmed till Sven Svensson ……..”. Något av ordvalen ”försäljer”, ”avyttrar” eller ”överlåter” i avtalet torde vara tillräckliga för att kravet på en överlåtelseförklaring får anses vara uppfyllt vid ett fastighetsköp. Syftet med överlåtelseförklaringen är just att det klart ska framgå att avtalet syftar till en omedelbar överföring av äganderätten.

    I jordabalken finns också krav på att särskilt viktiga avtalsklausuler skriftligen ska tas med i köpehandlingen för att de ska bli giltiga. Dessa klausuler är av följande slag:

    1) Återgångsklausuler, dvs klausuler med villkor som gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av en framtida händelse.
    2) Klausuler som innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för att han är rätt ägare (hemulansvaret).
    3) Klausuler som innebär att köparens rätt att förfoga över fastigheten begränsas.

    Har ett sådant villkor avtalats muntligen är det inte giltigt.

    För återgångsklausuler gäller dessutom att om de har avtalats för längre tid än två år är hela köpet – och inte bara villkoret i sig – ogiltigt. Undantag från tvåårsregeln görs dock för villkor om gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av att köpeskillingen erläggs, eller att avsedd fastighetsbildning vid köp av del av fastighet sker, samt att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

  • Borgensansvarets konstruktion

    Allmänt om borgensbegreppet

    Att gå i borgen innebär att man påtar sig en förpliktelse gentemot en fordringsinnehavare (”Borgenären”) att betala annans (”Gäldenärens”) skuld om denne inte själv gör det. Syftet med en borgensförbindelse är att ge Borgenären en säkerhet för Gäldenärens förpliktelse. Den som går i borgen (”Borgensmannen”) blir genom sin borgensförpliktelse “medgäldenär” i förhållande till Borgenären.  Borgensmannen ansvarar med andra ord för att huvudgäldenären uppfyller sina förpliktelser.

    Om flera går i borgen gemensamt för samma förpliktelse blir de, om inte annat är avtalat, solidariskt ansvariga. Det innebär att Borgenären kan kräva vem han vill av Borgensmännen på hela det belopp som Gäldenären inte betalat.

    Enkel borgen och proprieborgen

    Det finns två huvudtyper av borgen; enkel borgen och proprieborgen.

    Enkel borgen innebär att Borgensmannen blir betalningsskyldig först om det kan fastställas att Gäldenären inte kan betala. Enligt 10 kap 8 § handelsbalken som reglerar enkel borgen ska den som ingått borgen betala huvudfordran först om Gäldenären inte kan betala (“det gäldenär själv ej gälda gitter”). Borgenären måste kunna visa huvudgäldenärens betalningsoförmåga antingen genom misslyckade utmätningsförsök, konkurs eller liknande. I tveksamma fall får en domstol avgöra om förutsättningarna för betalningsansvar föreligger

    Proprieborgen innebär att Borgensmannen påtar sig betalningsansvar för Gäldenärens förpliktelse såsom för egen skuld (“sig åtagit annan mans gäld, som sin egen” enligt 10 kap 9 § handelsbalken). Borgensmannen har sålunda ett direkt och primärt ansvar. Detta innebär att Borgenären kan kräva vem han vill av Gäldenären och Borgensmannen. Borgensansvaret utlöses emellertid inte förrän huvudfordran är förfallen.

    För att det ska anses föreligga en proprieborgen måste detta uttryckligen framgå av borgensförbindelsen. Den vanliga formuleringen är att borgen har ingåtts “såsom för egen skuld”, eller något annat liknande uttryck, som visar att Borgensmannen påtagit sig ett primärt ansvar. Om så inte går att utläsa föreligger det en enkel borgen. In dubio (i tveksamma fall) anses alltså en enkel borgen föreligga.

    Accessoriskt ansvar

    Som huvudregel gäller att Borgensmannen inte är skyldig att prestera annat, eller mer än det som åligger Gäldenären enligt huvudförbindelsen. Med detta menas att borgen är en “accessorisk” förpliktelse. Har Gäldenären amorterat på skulden minskar även Borgensmannens ansvar i motsvarande mån.

    Borgensmannen äger också motsätta sig betalningskrav på samma grunder som Gäldenären har rätt att åberopa mot Borgenären.

    Begränsad borgen

    Framgår inte annat av borgensförbindelsen anses den vara obegränsad till belopp. Ofta är borgensansvaret emellertid beloppsbegränsat genom att det i borgensförbindelsen anges ett högsta belopp som Borgensmannen ska svara för.

    En Borgensman kan vidare i princip inte bli fri från borgensansvar så länge huvudförbindelsen inte är betald. Ett borgensansvar kan dock genom avtalsbestämmelse vara begränsat i tid exempelvis genom att det anges att borgensansvaret ska gälla till visst datum eller att Borgensmannen har rätt att säga upp sin borgen.

    Borgensförbindelser tolkas i regel restriktivt. Skälet till det är att Borgensmannen normalt inte fått någon ersättning för sitt åtagande. En annan bedömning blir det dock i regel om Borgensmannen är en bank eller annan institutionell kreditgivare, eftersom dessa tar betalt för tjänsten att borga.

    Oskäliga borgensförbindelser kan vidare jämkas enligt 36 § avtalslagen.

    Borgenärens skyldigheter

    En borgensförbindelse är inte endast en helt ensidig förpliktelse från Borgensmannens sida gentemot Borgenären. Även Borgenären har skyldigheter gentemot Borgensmannen. Om han inte iakttar dessa skyldigheter kan borgensansvaret komma att jämkas helt eller delvis. Skyldigheterna består i huvudsak av att ha hand om fordran mot Gäldenären på så sätt att Borgenärens möjlighet att regressa inte tar skada (regressrätt kommer att behandlas nedan).

    En Borgenär får inte heller bortse från låntagarens kreditvärdighet och endast lita till Borgensmannens betalningsförmåga. I ett avgörande från Högsta domstolen, NJA 1998 s. 852, jämkades en Borgensmans ansvar då Borgenären inte hade upplyst om Gäldenärens betalningssvårigheter under kredittiden.

    En aktsam Borgenär bör löpande informera Borgensmannen om avvikelser från det normala vid kreditens hantering. Vid eventuella förändringar bör Borgenären inhämta Borgensmannens godkännande. I Borgenärens skyldighet att tillvarata Borgensmannens regressrätt mot huvudgäldenären ligger följaktligen en informationsplikt. Borgensmannen ska underrättas om förhållanden som är av betydelse för hans regressrätt om det inte kan förutsättas att han själv håller sig informerad om den, se Högsta domstolens avgörande NJA 1992 s. 351. Större anspråk kan ställas på banker och andra institutionella kreditgivare än på enskilda Borgenärer i detta hänseende.

    Vid tvist åligger det Borgenären att visa att försummelsen från Borgenärens sida inte föranlett någon skada. I annat fall riskerar Borgenären att Borgensmannen blir fri från sitt betalningsansvar mot honom.

    Regressrätt

    I den mån Borgenären helt eller delvis betalar Gäldenärens skuld får han en regressrätt. Det innebär att Borgensmannen har rätt att kräva Gäldenären på det han betalat under sin borgensförbindelse.

    Föreligger det flera borgensmän som har tecknat proprieborgen för samma skuld ansvarar de gentemot Borgenären solidariskt, “en för alla, alla för en”. Det innebär att var och en av borgensmännen kan tvingas att betala hela skulden. Om en Borgensman betalar mer än sin andel (fördelat på huvudtalet) till Borgenären, får han en regressrätt också mot medborgensmännen.

    Preskription

    Slutligen kan nämnas att allmänna regler om preskription av fordringar i preskriptionslagen (1981:130) även gäller fordran på grund av borgen. Preskriptionstiden är tio år efter borgensförpliktelsens tillkomst.  Är Gäldenären konsument och fordran avser vara eller tjänst är preskriptionstiden tre år.  Accessorisk preskription gäller vid borgen, vilket innebär att om en fordran mot Gäldenären har preskriberats kan fordran mot Borgensmannen inte längre göras gällande. Skulle preskription inträda mot en Borgensman när flera borgensmän svarar solidarisk, ansvarar övriga borgensmän därefter endast med sin andel fördelat på huvudtalet (pro rata parte).  

  • Advokatsamfundets Konsumenttvistnämnd

    Advokatsamfundets Konsumenttvistnämnd har till uppgift att pröva arvodestvister eller andra ekonomiska krav som en konsument riktar mot en advokat eller en advokatbyrå med anledning av tjänst som de tillhandahållit konsumenten.

    Om en sådan tvist uppstått har en konsument rätt att få tvisten prövad av Konsumenttvistnämnden. Konsumenten ska dock först kontakta advokaten för att försöka nå en lösning i samförstånd innan Konsumenttvistnämnden prövar ärendet.

    För att ett krav ska kunna ges in till Konsumenttvistnämnden måste tvisten ha uppstått efter den 11 januari 2016.

    Kontaktuppgifter och mer information om Advokatsamfundets Konsumenttvistnämnd finns på:

    www.advokatsamfundet.se/konsumenttvistnamnden

  • Advokatfirman INTER:s behandling av personuppgifter

    Behandling av personuppgifter
    Information enligt Dataskyddsförordningen (2016/679/EG) 

    Advokatfirman INTER är personuppgiftsansvarig för de personuppgifter avseende kontaktpersoner vi erhåller i samband med uppdrag eller som annars behandlas när uppdraget förbereds eller administreras. Du är inte skyldig att lämna personuppgifter till oss men utan att det sker kan vi inte åta oss ett uppdrag eftersom vi inte kan genomföra nödvändig jävs- och penningtvättskontroll.

    Vi behandlar uppgifterna för att genomföra obligatorisk jävs- och (i förekommande fall) penningtvättskontroll, utföra och administrera uppdraget, för att tillvarata dina intressen samt för redovisnings- och faktureringsändamål. Dessa uppgifter behandlas på grundval av (i) samtycke, (ii) att fullgöra ett avtal i vilket den registrerade är part eller för att vidta åtgärder på begäran av den registrerade innan ett sådant avtal ingås, (iii) att fullgöra en rättslig förpliktelse som åvilar Advokatfirman INTER, (iv) att skydda intressen som är av grundläggande betydelse för den registrerade eller för en annan fysisk person, (v) att utföra en uppgift av allmänt intresse (t ex som offentlig försvarare) eller (vi) av att det är nödvändig för ändamål som rör Advokatfirman INTER:s eller tredje parts intressen, om inte den registrerades intressen eller grundläggande rättigheter och friheter väger tyngre och kräver skydd av personuppgifter, (intresseavvägning).

    Uppgifterna kan också användas för affärs- och metodutveckling, marknadsanalys, statistik och riskhantering. Uppgifterna som behandlas i syfte att utveckla och analysera verksamheten behandlas på grundval av vårt berättigade intresse av att utveckla verksamheten och kommunicera med våra kontakter.

    Personuppgifter kan komma att överföras mellan advokatfirmans olika kontor i syfte att utföra jävs- och penningtvättskontroll, för informations- och kunskapsutbyte och resursallokering. Vi kommer inte att lämna ut personuppgifter till utomstående annat än i de fall då (i) det särskilt överenskommits mellan advokatfirman och dig, (ii) då det inom ramen för ett visst uppdrag är nödvändigt för att tillvarata dina rättigheter, (iii) om det är nödvändigt för att vi skall fullgöra lagstadgad skyldighet eller efterkomma myndighetsbeslut eller beslut av domstol, eller (iv) för det fall vi anlitar utomstående tjänsteleverantörer som utför uppdrag för vår räkning. Uppgifterna kan komma att lämnas ut till domstolar, myndigheter, motparter och motpartsombud om det är nödvändigt för att tillvarata dina rättigheter.

    Personuppgifterna sparas, i enlighet med den skyldighet som åvilar Advokatfirman INTER enligt Vägledande regler för god advokatsed, under en tid om tio år från dagen för ärendets slutförande, eller den längre tid som påkallas av ärendets natur. Uppgifter som behandlas i syfte att utveckla, analysera och marknadsföra advokatfirmans verksamhet sparas under en tid om 10 år efter den senaste kontakten. Om du avanmäler dig från nyhetsbrev eller liknande kommer uppgifterna omedelbart att raderas.

    Du har rätt att kostnadsfritt begära information från Advokatfirman INTER om användningen av de personuppgifter som rör dig. Vi kommer på din begäran eller på eget initiativ rätta eller radera uppgifter som är felaktiga eller begränsa behandlingen av sådana uppgifter. Du har vidare rätt att begära att dina uppgifter inte behandlas för direktmarknadsföringsändamål. Du har också rätt att få del av dina personuppgifter i ett maskinläsbart format eller, om det är tekniskt möjligt, att få uppgifterna överförda till en tredje part som du anvisar. Om du är missnöjd med vår behandling kan du lämna in ett klagomål till en tillsynsmyndighet vilket i Sverige är Datainspektionen (www.datainspektionen.se). Du kan också vända dig till tillsynsmyndigheten i det land där du bor eller arbetar.

    Kontakta oss på info@inter.se eller adress nedan om du har några frågor rörande vår personuppgiftsbehandling. Personuppgiftsansvarig är Advokatfirman INTER, 559216-0328, Box 87, 101 21 Stockholm.

    Stockholm den 4 april 2018

     

    Andreas Hagen | Advokatfirman INTER
    Advokat | Partner

    tel. +46(0)8 796 90 70  | mob. +46(0)70 714 71 96
    andreas.hagen@inter.se | www.inter.se

  • Förbehåll om äganderätt till varan

    Om köparen vid ett kreditköp av en vara inte betalar i rätt tid eller med rätt belopp föreligger det en dröjsmålssituation. Är dröjsmålet dessutom väsentligt har säljaren rätt att häva köpet med stöd av köplagen. Vid bedömning av vad som utgör ett väsentligt dröjsmål tar man i första hand hänsyn till köpets karaktär samt om betalningsdröjsmålet avser hela eller bara en del av betalningen.

    Har köparen emellertid fått godset i sin besittning har säljaren inte längre någon rätt att häva köpet om han inte förbehållit sig rätten till detta, jfr 54 § 4 st köplagen. Ett sådant förbehåll kan göras i form av ett s k återtagandeförbehåll (säljaren förbehåller sig en rätt att ta tillbaka godset till dess hela köpeskillingen är betald) eller ett s k äganderättsförbehåll (säljaren förbehåller sig äganderätten tills det sålda godset till dess det är fullt betald). Skulle säljaren inte ha ett giltigt förbehåll kan han enbart kräva dröjsmålsränta vid köparens dröjsmål med betalningen.

    Rättsverkningarna av ett återtagandeförbehåll är de samma som vid äganderättsförbehåll. Förbehållen ger säljaren möjlighet att återta godset efter att det kommit i köparens besittning. Förbehållet ger därmed säljaren en säkerhet utan att ha besittning av det gods som utgör föremål för säkerheten.

    För att ett återtagande- eller äganderättsförbehåll ska anses vara giltigt mot köparens borgenärer krävs det att förbehållet har ställts upp före eller senast samtidigt med att egendomen överlämnas till köparen. Skulle förbehållet avtalats först efter det att säljaren låtit godset komma i köparens besittning är det inte giltigt. En skrivning på faktura om att säljaren förbehåller sig äganderätten till egendomen till dess den är fullt betald, förekommer ofta i affärslivet. Förbehållet är emellertid inte giltig om det inte ställts upp före eller senast samtidigt med leveransen.

    Förbehållet anses inte heller vara giltigt om det av omständigheterna framgår att köparen trots förbehållet har rätt att sälja godset vidare eller konsumera det innan det är slutbetalt. Exempelvis är ett återtagande- eller äganderättsförbehåll i ett avtal mellan en grossist och en detaljhandlare vanligtvis ogiltigt, eftersom avsikten i ett sådant avtalsförhållande normalt är att detaljhandlaren ska ha rätt att sälja varorna vidare innan han betalat desamma. Även i de fall köparen äger rätt att förbruka (konsumera) varan innan den är slutbetald kan förbehållet inte anses vara giltigt. Man brukar säga att ett förbehållet i sådana situationer ”inte är allvarligt menat”.

    Det vanliga är att ett återtagande- eller äganderättsförbehåll ingår i de avtalsformulär som säljare och köpare undertecknar i samband med ett kreditköp – särskilt i samband med köp av fordon och maskiner mm. Här är i regel avsikten att köparen varken ska sälja varan eller förbruka den innan den är slutbetald. Utför köparen en åtgärd som medför att säljarens rättigheter kränks – exempelvis säljer varan innan den är slutbetald – riskerar köparen att göra sig skyldig till brott (olovligt förfogande).

  • Se filmen om Advokatfirman INTER

    INTER:s dagliga värv är att göra skillnad i våra klienters vardag genom att snabbt och effektivt ta fram den optimala lösningen på våra klienters privata och affärsmässiga problemställningar. I denna advokatfilm får du en inblick i hur vi kommer arbeta för dig och dina intressen.

  • Förutsättningarna för uppsägning av lokalhyresgäst

    I denna artikel ges en generell orientering över förutsättningarna för uppsägning av lokalhyresgäst som innehar ett sk indirekt besittningsskydd.

    Det indirekta besittningsskyddet

    Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Hyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av värden (se undantagen under rubriken ”De besittningsbrytande grunderna”).

    En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte

    (i)        hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

    (ii)       hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

    Det är viktigt att i sammanhanget skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande”, då olika rättsverkningar är knutna till längden av dem. Hyrestid är den tid som är avtalad. Hyresförhållandet är den faktiskt sammanlagda tid hyresgästen hyr lokalen.  Besittningsskyddet är knutet till hyresförhållandet.

    Parterna kan avtala bort det indirekt besittningsskyddet. Sådant avtal måste upprättas i särskild handling (utöver hyresavtalet) som ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen.

    Ingås avståendeavtalet innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i oavbruten följd, krävs enligt huvudregeln att det godkänns av hyresnämnden. I sådant fall bör endast träffas preliminärt hyresavtal, med hyresnämndens godkännande av avståendeavtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet.

    Nämndens godkännande kan lättare erhållas om avståendeavtalet begränsas på visst sätt. Avtal som anknyter till viss situation och som är tidsbegränsade har blivit vanliga. Exempelvis att uppsägningen föranleds av att fastigheten ska rivas eller byggas om senast inom en tidsperiod om fem år. Ska avståendeavtalet ha giltighet under längre tid än fem år från tillträdesdagen brukar hyresnämnden vilja ha en särskild motivering.

    Nämndens godkännande behövs emellertid inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingås.

    Efter en lagändring från 2005 behövs inte heller nämndens godkännande i vissa fall. Dessa fall är (i) då hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen och (ii) vid andrahandsupplåtelser då värdens (förstahandshyresgästens) avtal med fastighetsägaren ska upphöra. I bägge undantagssituationerna krävs för överenskommelsens giltighet att avståendeavtalet gäller högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och att avtalets lydelse överensstämmer med ett särskilt lagstadgat formulär.

    De besittningsbrytande grunderna

    Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.

    Det besittningsbrytande grunderna är angivna i fem punkter i hyreslagen

    1. Misskötsamhet av hyresgästen.
    2. Huset ska rivas.
    3. Huset ska genomgå större ombyggnad.
    4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
    5. Hyresvärdens villkor för förlängning.

    Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.

    Misskötsamhet (p 1)

    Vid kvalificerad misskötsamhet förverkas hyresrätten, se ovan punkt 2.2 (ii), och ersättningsreglerna vid indirekt besittningsskydd blir över huvud taget inte tillämpliga. Men även annan lindrigare misskötsamhet kan medföra att hyresgästen inte har rätt till ersättning. Hyresvärden har rätt att utan påföljd motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Det kan exempelvis gälla upprepade försenade hyresbetalningar utan att hyresrätten förverkats.

    Rivning (p 2)

    För att hyresvärden ska undgå ersättningsskyldigheten räcker det inte med att huset ska rivas. Värden måste – om inte en s.k. rivningsklausul är intagen i avtalet – anvisa hyresgästen en annan lokal, som denna skäligen kan nöjas med. Att lokalen ska anvisas får anses innebära att ersättningslokalen ska vara tillgänglig i nära anslutning till avflyttningen från den förhyrda lokalen. För att lokalen ska anses godtagbar torde krävas att hyresgästen kan driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Hyran behöver inte vara densamma. Den får dock inte överstiga marknadshyra.

    Kravet på anvisning av annan lokal kan bortfalla då hyreskontraktet innehåller en rivningsklausul, dvs då det i hyreskontraktet tagits in villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av husets rivning. Härmed jämställs ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset ska rivas” inom en snar framtid. Det har dock stipulerats en viss maximitid om fem år för en rivningsklausuls giltighet. Observera således att en rivningsklausul som kan tas in i kontraktet är något annat än ett avtal om avstående från besittningsskydd, som ju måste tas in i en särskild handling. Både klausulen och avståendeavtalet kan dock reglera samma sak, nämligen vad som ska hända vid en rivning.

    Större ombyggnad (p 3)

    Principerna för undantaget ”större ombyggnad” är desamma som när det gäller rivning (p 2). Besittningsskyddet bryts sålunda om uppsägningsanledningen är att huset ska genomgå större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar ersättningslokal eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul som stadgar att hyresgästen ska – utan krav på ersättning eller annan lokal – flytta på grund av ombyggnaden om denna påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

    En ombyggnad måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden.

    Kravet på den bevisning som hyresvärden måste prestera för att visa att ombyggnaden inte kan genomföras utan olägenhet för ombyggnadens genomförande är ganska lågt. Ett påstående från hyresvärdens att ombyggnaden kan utföras mer ändamålsenligt om hyresgästen inte stannar kvar i lokalen godtas i regel vid en rättslig prövning.

    Ombyggnad av trappor och andra gemensamma utrymmen samt yttre reparationer är emellertid i regel inte av den typ som kan åberopas.

    Annan befogad anledning (p 4)

    Om hyresvärden i annat fall anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet bryts besittningsskyddet. Bestämmelsen är utformad som en generalklausul. Det framgår av ordalydelsen att avflyttningsskälet ska vara sakligt grundat. Lagstiftaren har inte i någon större omfattning givit några särskilda anvisningar för tillämpligheten av bestämmelsen utan har överlämnat till rättstillämpningen att uttala sig om hur bestämmelsen ska tolkas.

    Av förarbetena framgår dock att en ur lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av bruksändamålet borde utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning. Sakligt avflyttningsskäl kan också föreligga t ex om värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel. Detsamma gäller då värden i en mer eller mindre föreliggande ”tvångssituation” måste upplåta lokalen till en hyresgäst som under hot att annars säga upp hyresavtalet begär att få disponera större utrymmen i fastigheten för en nödvändig utvidgning av sin rörelse. Även hyresvärdens behov att få disponera lokalen för egen verksamhet, exempelvis utökning av egen verksamhet som han bedriver i fastigheten, kan vara sakligt skäl. Behov av hela eller delar av lokal för att uppfylla byggnadsnämndens krav (utrymme för hiss eller annan handikappanpassning, arbetsutrymme för sophantering mm) är också i regel ett sakligt skäl.

    Hyresvärdens skäl för avflyttning ska emellertid alltid vägas mot hyresgästens intresse att få behålla lokalen. Vid denna prövning bör beaktas sådana omständigheter på hyresgästens sida som dennes behov av lokalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, beroende av viss kundkrets eller visst läge osv. Att hyresvärden erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal ska vid den allmänna intresseavvägningen räknas hyresvärden till godo. Om hyresvärdens skäl bedöms väga mindre tungt än hyresgästens intresse att få behålla lokalen blir hyresvärden ersättningsskyldig.

    I rättspraxis har bl a en bostadsrättsförenings intresse att hyra ut 35 garageplatser till sina medlemmar ansetts väga tyngre än hyresgästens (ett bolag) intresse att få behålla dem, NJA 1972 s 515.

    Värdens krav på hyra eller annat villkor (p 5)

    Är de av värden begärda hyresvillkoren för förlängning av avtalet skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden utgår ingen ersättning. Om hyresvärden istället kräver en hyra som inte är skälig för att gå med på förlängning, dvs kräver högre hyra än marknadshyra, eller uppställer annat hyresvillkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller i annat avseende är oskäligt uppstår ersättningsskyldighet för hyresvärden. Som oskäliga villkor kan vara t ex borttagande av besittningsskyddet, införande av konkurrensbegränsande villkor, inskränkning av öppethållandet eller annan användning av lokalen.

    Uppsägningen

    Den uppsägning från hyresvärdens sida som berörs nedan gäller uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor eller avtalets upphörande för att värden av något skäl vill disponera lokalen i de fall hyresgästen har det indirekta besittningsskyddet.

    Vid hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig.

    Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och ställd (riktad) till den eller de som är hyresgäster. Av uppsägningen måste man kunna utläsa vilket hyresavtal som sägs upp. Den ska delges hyresgästen.

    Uppsägningshandlingen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen.

    Uppsägningen ska innehålla uppgift om (i) anledningen till varför en förlängning inte medges, eller (ii) villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet.

    Uppsägningen ska också innehålla ett avflyttningsmeddelande:

    ” Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.

    Innehåller uppsägningen inte anledningen eller begärda villkor samt avflyttningsmeddelandet är uppsägningen utan verkan. Kompletteringar kan inte ske i efterhand. Dock kan ny korrekt uppsägning ske till samma tidpunkt om uppsägningstiden ej passerats.

    Vill inte hyresgästen flytta utan att får ersättning måste hyresgästen inom två månader från det uppsägning delgivits honom hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Annars går rätten till ersättning förlorad.

    Ersättning

    Hyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att värdens förlängningsvägran är obefogad eller att han krävt högre hyra än marknadshyra, dvs värden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättning motsvarar en årshyra.

    Skulle hyresgästen förorsakas en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet av ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och som utförts med värdens medgivande eller vid avtalet var förutsedda att utföras samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir givetvis olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om han tvingas lägga ned rörelsen. Värden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger rörelsens nettoöverskott.

  • Advokatfirman INTER gör stor satsning på att växa i Järfälla kommun

    Järfälla kommun är en av Sveriges snabbast växande kommuner. Barkarbystaden i kommunen är Europas största stadsutvecklingsprojekt. Här byggs en levande stad med 18.000 nya bostäder, 140 kvarter och 10.000 nya arbetsplatser. Om några år kommer Barkarby bli västra Stockholms nya trafiknav. Tunnelbana, pendeltåg och regionaltåg kommer att stanna vid Barkarby station och Förbifart Stockholm kommer att ha en knytpunkt här. Intill Barkarbystaden ligger också Barkarby Handelsplats som är ett av landets största köpcentrum.

    Vi har märkt att allt fler lokala företag, banker och andra av våra samarbetspartners i kommunen är intresserade av våra tjänster. Advokatfirman INTER vill därför ha en stark lokal förankring inom kommunen. Som ett led i Advokatfirman INTER:s satsning öppnar vi under januari 2018 ett lokalkontor i Barkarbystaden intill Stora torget.

    – Jag är bosatt i Järfälla sedan 1990 och har på nära håll kunnat följa den fantastiska utvecklingen som pågår inom Järfälla kommun. Jag ser mycket positivt på möjligheterna att genom en stark lokal förankring i kommunen kunna bidra med vår kunskap, säger Andreas Hagen, styrelseordförande på Advokatfirman INTER.

    – Det är min övertygelse att behovet av tillgång till kvalificerade advokattjänster kommer att öka i takt med att Järfälla kommun växer. Vår lokala etablering på orten kommer att bli en tillgång för kommunen, säger Lars-Göran Bergström, VD på Advokatfirman INTER.

    För ytterligare information:
    Stefan Elf, marknadschef, Advokatfirman INTER
    Telefon: 070-260 30 90
    E-post: stefan.elf@inter.se

  • Vill du också växa?

    Vårt fokus på spetskompetens uppskattas så mycket att INTER växer. Därför söker vi efter fler duktiga medarbetare. Mycket goda juridiska kunskaper är en självklarhet. Erfarenhet från advokatbyrå och domstol är meriterande. För att INTERagera med oss INTER-medarbetare är det även viktigt att du har social kompetens. Det är ju så vi löser de juridiska problemen åt våra klienter – genom att samverka kolleger emellan. Vill du ingå i INTER:s team, kontakta oss på info@inter.se.

  • Krav på konsekvent samordnat förfrågningsunderlag

    En av de mest grundläggande bestämmelserna i AB 04 är AB 04 kap 1 § 1. Den anger att omfattningen av kontraktsarbetena bestäms av kontraktshandlingarna. Konsekvensen av bestämmelsen är att arbeten som inte finns upptagna i kontraktshandlingarna inte ska omfattas av entreprenörens åtagande. En entreprenör som ska tillhandahålla arbetet kan därvid vara berättigad till ersättning utöver kontraktssumman.

    Vid utförandeentreprenader svarar beställaren för projekteringen och entreprenören utför entreprenaden i enlighet med de handlingar beställaren tillhandahåller. I regel upphandlar entreprenören i sin tur arbetena av ett antal underentreprenörer inom olika fackområden så som exempelvis Mark, VVS, Bygg och El mm. Förfrågningsunderlaget utgör underlaget för anbudsgivningen och det är i sin tur normalt uppdelat i fackområden.

    Det är av stor vikt att förfrågningsunderlaget är utformat så att underentreprenören, när han ska avge anbud, inte ska behöva tveka om vad som ska ingå i hans åtagande. En underentreprenör som ska avge anbud för exempelvis markarbeten bör kunna utgå ifrån att alla de uppgifter som berör markarbetena återfinnes i de handlingarna i förfrågningsunderlaget som delats in i fackområdet för markarbete. Uppgifter som återfinnes på för handlingarnas systematik främmande platser, bör i regel inte anses omfattas av markentreprenörens åtagande. Det kan rimligtvis inte åligga markentreprenören, om inte särskild hänvisning har lämnats, att studera andra fackområden för att kunna bedöma vad som ska ingå i hans kontraktsarbete.

    Kravet på att ett förfrågningsunderlag ska vara konsekvent samordnat – dvs bl a att uppgift och föreskrift ska finnas på rätt plats – är vedertaget i byggbranschen och kommer bl a till utryck i kommentaren till AB 04 kap 1 § 2:

    ”Att kontraktshandlingarna kompletterar varandra är ett utryck för principen att arbete som ska omfattas av entreprenörens åtagande enbart behöver redovisas på ett ställe i kontraktshandlingarna. Förutsättning för detta är i sin tur att handlingarna är upprättade efter god sed, bl a lämpligt och konsekvent samordnade, eller – om så inte är fallet – att entreprenören i anbudsskedet i varje fall inte ska behöva missta sig på vilka arbeten som ska ingå i hans åtaganden. Undantaget ”om inte omständigheterna föranleder till annat” syftar på sådana fall där man inte rimligen av entreprenören kan begära att han i anbudsskedet borde ha insett viss förpliktelse.”

    Vad en entreprenör rimligen borde ha insett under anbudsskedet ska ses mot bakgrund av att förfrågningsunderlaget normal är mycket omfattande – ofta utarbetat under en period om ett halvår till ett år – och att anbudsgivaren har en till några veckor på sig för att kalkylera och lämna anbud på entreprenaden. Anbudsgivaren ska sålunda inte behöva läsa förfrågningsunderlaget korsvis fram och tillbaka, utan ska kunna förutsätta att de uppgifter och föreskrifter som avser det fackområde som berör anbudsgivaren återfinnas på sitt naturliga ställe.

    I råd och anvisningar till alla AMA s 48 f föreskrivs följande:

    ”Handlingarna avseende ett projekt kompletterar varandra. Av detta följer att en uppgift behöver endast anges i en handling på ett ställe. För att få ordning och reda i redovisningen bör man också undvika att ange uppgifter på mer än ett ställe. Handlingarna ska vara samordnade. Av kravet på samordning följer att en uppgift bör redovisas där man har berättigad anledning att förvänta att den finns. Har särskilda handlingar iordningsställts för ett visst arbete ska man kunna utgå från att alla uppgifter om det ifrågavarandet arbetet finns redovisade i dessa handlingar.”

    Kommentaren till AB 04 kap 1 § 2 fortsätter enligt följande:

    ”Bestämmelserna är skrivna med utgångspunkt i delade entreprenader. Att de olika kontraktshandlingarna är sinsemellan samordnade mellan olika fackområden är beställarens ansvar.

    Även vid generalentreprenader gäller att beställaren är ansvarig för att handlingarna är konsekvent uppdelade i fackområden och sinsemellan samordnade. Därav följer att den beställare som avser att låta visst arbete inom ett fackområde, exempelvis håltagning, ingå i åtagandet inom ett annat fackområde, måste se till att håltagningsåtagandet framgår av de handlingar som är avsedda för respektive fackområde. I annat fall kan den entreprenör som ska tillhandahålla arbetet vara berättigad till ersättning utöver kontraktssumman.”

    Anbudsgivning är ett kostsamt inslag för åstadkommande av konkurrens i byggsektorn. Förfrågningshandlingar bör därför vara upprättade på ett sådant sätt att bedömningen av anbudsobjektens omfattning underlättas och därmed kostnaderna för anbudsgivning inte blir högre än nödvändigt. Om det inte finns särskilda föreskrifter eller hänvisningar i de handlingar som gäller visst fackområde bör det sålunda, enligt min mening, inte åligga en entreprenör vid sin prissättning av anbud att behöva ta del av handlingar avseende andra fackområden för att förvissa sig om vad som ska omfattas av kontraktsarbetena.